Строительство собственного дома на Майорке: разрешение на строительство, категории земли и что нужно знать покупателю
Гид по строительству своего дома на Майорке: категории земли, разрешение, реальные сроки, расходы и что проверить перед покупкой участка.
Содержание
Идея построить собственный дом на Майорке, а не купить готовый, распространена гораздо шире, чем можно подумать по публикациям о рынке недвижимости. Значительная часть самых необычных домов на юго-западе острова построена самими владельцами — спроектирована под конкретный участок, конкретную ориентацию, конкретный образ жизни, — а не выбрана из каталога застройщика.
Это непростой и небыстрый процесс. Но он хорошо отлажен, пройти его можно при правильной профессиональной поддержке, и для покупателей, которые чётко знают, чего хотят, и готовы терпеливо довести дело до конца, он даёт результат, которого не может предложить вторичный рынок.
В этом гиде мы расскажем, что нужно знать до начала: категории земли, разрешение на строительство, основные этапы, участвующие специалисты и реалистичные сроки.
Категории земли на Майорке
Прежде чем покупать участок под строительство, важнее всего выяснить категорию земли. На Майорке вся земля относится к одной из трёх основных категорий, и именно они полностью определяют, что и на каких условиях можно строить.
Suelo Urbano — городская земля. Это земля с готовой инфраструктурой: дорогами, центральным водоснабжением, канализацией, электричеством. Строительство на городской земле — самый простой вариант. Правила устанавливает местный муниципалитет (на юго-западе — Ajuntament de Calvià), и они давно сложились. Большинство участков на продажу в Санта-Понсе (Santa Ponsa), Нова-Санта-Понсе, Порталс-Ноус и подобных жилых районах относятся к этой категории.
Suelo Urbanizable — земля, предназначенная для будущей застройки, но ещё не полностью обеспеченная инфраструктурой. Строить здесь в принципе можно, но только если план застройки действует, а инфраструктура уже есть или гарантирована. Эта категория сопряжена с большим риском и требует более тщательной проверки перед покупкой.
Suelo Rústico — сельская или сельскохозяйственная земля. Это самая ограничительная категория, к которой относится большая часть внутренних районов Майорки, включая значительную часть сельской местности Кальвии (Calvià) за прибрежной полосой. Ограничения на строительство на землях rústico строгие: в большинстве случаев новое жилое строительство запрещено, если на участке уже нет легального здания, участок не превышает минимальные размеры, установленные Территориальным планом Майорки, и не выполнены особые условия. Расширение и реконструкция существующих легально зарегистрированных зданий, как правило, разрешены при наличии нужных лицензий.
Различие между этими категориями не всегда очевидно при осмотре участка. Опытный местный архитектор или юрист должен проверить категорию любой земли, которую вы рассматриваете, до того как вы сделаете предложение.
Процедура получения разрешения на строительство
Для строительства на Майорке нужна licencia de obra mayor — разрешение на капитальное строительство — для любого нового здания, пристройки, затрагивающей конструкцию, сноса или строительства бассейна. Процедура проходит в определённой последовательности.
Шаг 1: наймите лицензированного архитектора. В Испании все заявки на капитальное строительство должен подавать лицензированный архитектор (arquitecto). Архитектор готовит проект для согласования — Proyecto Básico, — в котором изложены дизайн, конструктивные решения, материалы и соответствие местным градостроительным нормам. Затем Proyecto Básico должен заверить (visado) Colegio de Arquitectos de Mallorca, профессиональная ассоциация архитекторов в Пальме, и только после этого его можно подавать в мэрию.
Шаг 2: подайте заявку. Proyecto Básico и заполненное заявление на строительство (Solicitud de Obras) подаются в Servicio Técnico del Ajuntament — градостроительный отдел мэрии. В Кальвии это Ajuntament de Calvià в посёлке Кальвия. Градостроительный отдел проверяет заявку на соответствие местным и региональным нормам, включая пожарную безопасность, доступность, стандарты проектирования и воздействие на окружающую среду.
Шаг 3: участие Consell Balear для сельской земли. Для объектов на землях rústico проект также должен одобрить Consell de Mallorca (островной совет Майорки). Мэрия не может выдать окончательное разрешение на строительство, пока не получит положительное решение Consell. Это удлиняет процесс и добавляет второй уровень регуляторной проверки.
Шаг 4: разрешение на строительство. После одобрения архитектор готовит полную рабочую документацию (Proyecto de Ejecución). Затем мэрия выдаёт Licencia de Obras — разрешение на строительство, — и можно начинать работы. До начала работ необходимо официально уведомить строительный надзор о назначении aparejador (технического архитектора и руководителя проекта, которого также называют arquitecto técnico) и строительной компании.
Реалистичные сроки
Сроки рассмотрения на Майорке непостоянны и во многом зависят от сложности проекта, категории земли и загруженности местного градостроительного отдела. Для простых городских участков обычный срок — от трёх до шести месяцев. Для сельских объектов с участием Consell Balear процесс обычно занимает двенадцать месяцев и больше, а в некоторых случаях значительно дольше, если в ходе проверки требуют внести изменения.
Поэтому рассчитывать въехать в готовый дом через два года после покупки участка — слишком оптимистично. Более реалистичный горизонт планирования для самостоятельного строительства на Майорке — три-четыре года от покупки участка до получения справки о пригодности к проживанию, с учётом согласований, строительства и возможных задержек. Покупатели, которые подходят к процессу терпеливо и с профессиональной поддержкой, успешно его проходят; те же, кто недооценивает сроки, сталкиваются с разочарованием.
Структура расходов
Помимо цены участка и стоимости строительства, самостоятельное строительство на Майорке включает определённый набор сборов и налогов. Два основных муниципальных платежа — ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras), налог на строительство, обычно 3–4% от сметной стоимости строительства, и сбор за лицензию на строительство, обычно 1–2% от стоимости строительства. Эти платежи вносятся в мэрию и не возвращаются, даже если разрешение в итоге не будет выдано.
Гонорар архитектора обычно рассчитывается как процент от стоимости строительства и зависит от сложности проекта. Aparejador выставляет счёт отдельно. На строительные услуги и материалы начисляется НДС (IVA) по ставке 21%. Десятилетнее страхование конструкций (seguro decenal) обязательно для новостроек и должно быть оформлено до начала строительства.
Что проверить перед покупкой участка
Прежде чем покупать любой участок под строительство, обязательно выполните следующие проверки. Во-первых, подтвердите категорию земли у местного архитектора или юриста, а не только со слов продавца. Во-вторых, получите nota simple (выписку) из Реестра собственности (Registro de la Propiedad), чтобы подтвердить право собственности, площадь и любые обременения. В-третьих, проверьте catastro (кадастр), чтобы подтвердить официальные границы и площадь участка, которые могут отличаться от данных nota simple. В-четвёртых, убедитесь, что нет непогашенных градостроительных обязательств или взносов (cargas urbanísticas), которые перейдут к новому владельцу. В-пятых, убедитесь, что участок подключён или может быть подключён к центральным коммуникациям — воде, электричеству, канализации, — либо выясните, во сколько это обойдётся.
Для участков на землях rústico дополнительно проверьте, есть ли на участке существующее легальное здание, зарегистрированное и в Реестре собственности, и в catastro, каковы требования к минимальной площади участка по Территориальному плану Майорки и подавались ли ранее заявки на строительство и с каким результатом.
Работа с правильными специалистами
Самостоятельное строительство на Майорке — командная работа: местный архитектор, знающий градостроительный отдел Кальвии и его требования; aparejador, контролирующий качество и безопасность строительства; испанский юрист по недвижимости (abogado), который сопровождает покупку участка, проверяет разрешительную документацию и защищает ваши интересы; и квалифицированный строитель (constructor) с опытом работы в особых строительных условиях юго-запада.
Imperial Properties работает в Санта-Понсе и муниципалитете Кальвия с 1985 года и может познакомить вас с проверенными специалистами в каждой из этих областей. Если вы рассматриваете покупку участка под строительство, разумный первый шаг — поговорить с нашей командой до покупки. Смотрите доступные участки и объекты на imperial-properties.com или звоните нам напрямую по телефону +34 971 692 434.