Нужно ли техническое обследование при покупке на Майорке?

Обязательно ли в Испании обследование дома при покупке? Как устроены независимые проверки на Майорке и почему банковская tasación их не заменяет.

В Испании нет аналога британского building survey — ни стандартной услуги, которую покупатель автоматически заказывает до завершения сделки, ни специалиста, чья работа — обойти объект и искать проблемы в интересах покупателя. Это не упущение, а просто другая система: она разделена на несколько отдельных частей, а не собрана в один отчёт. И понимать, как эти части складываются вместе, на Майорке важнее, чем почти где-либо ещё, — ведь на рынке так много старых финок (fincas) и домов с характером.

Что не охватывает юридическая проверка

Юридическая проверка вашего адвоката — изучение Nota Simple (выписки из реестра), сверка с Catastro (кадастром), подтверждение отсутствия долгов — это проверка правовая и документальная, а не физический осмотр. Она скажет вам, кому принадлежит объект и есть ли на нём обременения, но ничего — о том, течёт ли крыша, есть ли капиллярная сырость и не «гуляет» ли несущая стена. Это совершенно отдельные вопросы, и в испанской системе их никто не проверяет автоматически.

Почему банковская оценка тоже не заменяет обследование

Как работает tasación (банковская оценка), мы подробно разбирали в отдельной статье, но главное стоит повторить, потому что это очень частый источник путаницы: ипотечная оценка существует для защиты интересов кредитора в отношении стоимости объекта, а не для защиты покупателя от скрытых дефектов. Оценщик измеряет объект и проверяет, что он в целом соответствует зарегистрированному описанию, но искать сырость, треснувшие балки или устаревшую проводку он не обязан. Если вы покупаете в ипотеку, легко решить, что банковская процедура заодно покрывает и состояние объекта. Это не так.

Кто на самом деле проверяет состояние объекта

Если вам нужна настоящая физическая оценка, вы заказываете её сами и отдельно — у arquitecto técnico, квалифицированного технического эксперта по зданиям, примерно соответствующего британскому chartered surveyor, который работает независимо и от вашего адвоката, и от агента продавца. Он осматривает конструкцию, крышу, проверяет сырость, трещины, инженерные системы, а также соответствие пристроек и перепланировок тому, что легально зарегистрировано, и составляет письменный отчёт с фотографиями и, при необходимости, сметой ремонта. Для всего, что сложнее обычной современной квартиры, это самое близкое к британскому building survey, что есть в Испании, и такое обследование совершенно необязательно, если только вы сами не сделаете его условием покупки.

Когда это оправдывает затраты

Для квартиры в новостройке, на которую ещё действуют законодательные гарантии, полное техническое обследование часто не нужно. Для старой финки, дома с характером и заметным возрастом или любого объекта с трещинами, пятнами сырости или явно «родной» крышей расчёт совсем другой. На Майорке хватает прекрасно перестроенных сельских домов, где характер — часть привлекательности, и именно на таких объектах независимое обследование обычно окупается многократно: оно либо выявляет серьёзную проблему до того, как вы возьмёте на себя обязательства, либо даёт вам настоящую уверенность, что проблем нет.

ITE: совсем другой вид проверки

Вам может встретиться упоминание ITE, или Inspección Técnica de Edificios (техническая инспекция зданий), и её не стоит путать с обследованием перед покупкой. ITE — это периодическая проверка, которую некоторые муниципалитеты требуют для зданий старше определённого возраста; её заказывает comunidad de propietarios (сообщество собственников) в целом, а не отдельный покупатель, и она оценивает общее состояние здания с точки зрения безопасности и пригодности для проживания, а не служит проверкой для конкретного покупателя. Если продавец может показать вам свежий отчёт ITE, это полезная справочная информация, но собственное независимое обследование она не заменяет.

Когда заказывать обследование

Правильный момент для независимого обследования — до подписания договора arras или с условием в этом договоре, которое ставит покупку в зависимость от удовлетворительного результата. Если заказать обследование уже после подписания, у вас будет гораздо более слабая позиция, чтобы пересмотреть условия или отказаться от сделки при обнаружении серьёзной проблемы: к этому моменту вы уже связаны стандартной системой штрафов по arras, о которой мы писали в других статьях этого блога.

Практический вывод

В стандартной цепочке испанской сделки никому не платят за то, чтобы искать проблемы в ваших интересах. Адвокат проверяет документы, банковский оценщик — стоимость, и если вы специально не закажете arquitecto técnico, физическое состояние объекта не проверит вообще никто. Для всего, что старше квартиры в недавней новостройке, этот пробел стоит закрыть самостоятельно, прежде чем вносить задаток.