Узуфрукт в Испании: как пожизненное право пользования работает в наследственном планировании на Майорке
Как работает узуфрукт на испанскую недвижимость, как он оценивается для налогов и почему владельцы на Майорке передают так жильё детям.
Содержание
Время от времени в объявлениях о продаже на Майорке встречается пометка, что объект продаётся «en nuda propiedad» или что продавец «se reserva el usufructo». Покупателям, незнакомым с испанским правом недвижимости, это может показаться необычным усложнением. На практике это давно сложившаяся правовая конструкция, которой постоянно пользуются семьи на Майорке, а всё чаще и иностранные владельцы, планирующие передать недвижимость следующему поколению, не теряя права жить в ней самим.
Правильно понимать узуфрукт важно и тогда, когда вы сами оформляете такую схему для своего наследства, и тогда, когда вам как покупателю предлагают объект, на который у кого-то другого уже есть это право.
Что такое узуфрукт на самом деле
Узуфрукт, по-испански usufructo, — это законное право пользоваться объектом и извлекать из него выгоду, в том числе жить в нём или сдавать его в аренду и оставлять себе доход, не являясь его полным собственником. Полная собственность на объект, pleno dominio, делится на два отдельных права: узуфрукт, принадлежащий узуфруктуарию, и голую собственность, nuda propiedad, принадлежащую «голому» собственнику. Узуфруктуарий может пользоваться объектом и получать от него доход; «голый» собственник владеет самим правом собственности, но не может свободно занимать объект или распоряжаться им, пока действует узуфрукт.
Узуфрукт может быть установлен пожизненно — usufructo vitalicio — или на определённый срок — usufructo temporal. В контексте наследственного планирования, актуального для большинства владельцев на Майорке, это почти всегда пожизненный вариант: родитель дарит детям голую собственность на объект, оставляя узуфрукт за собой, то есть сохраняет право жить в доме или сдавать его и получать доход до конца жизни.
Почему семьи используют эту схему
Привлекательность схемы очевидна. Родители уже сейчас передают детям само право собственности, сохраняя полное фактическое пользование объектом до своей смерти, после чего узуфрукт автоматически прекращается, а голая собственность детей превращается в полную без какой-либо дополнительной передачи. Это распространённый способ постепенно спланировать наследование, а кроме того, он может уменьшить стоимость наследственной массы родителя для целей налога на наследство на момент смерти, поскольку сам узуфрукт после смерти его обладателя, как правило, не имеет остаточной стоимости, которую можно было бы передать.
Эта схема используется и вне семейного наследственного планирования. Некоторые объекты на Майорке продаются на открытом рынке с сохранением за продавцом пожизненного узуфрукта: по сути, покупателю продаётся голая собственность, а продавец продолжает жить в доме до конца жизни. Это может подойти пожилому владельцу, который хочет высвободить капитал из своего дома, не переезжая, и покупателю, готовому подождать полного владения в обмен на более низкую цену сегодня.
Как узуфрукт оценивается для целей налогообложения
Испанское налоговое законодательство оценивает пожизненный узуфрукт по фиксированной формуле, привязанной к возрасту узуфруктуария: доля общей стоимости объекта, приходящаяся на узуфрукт, равна 89 минус возраст узуфруктуария, но не менее 10% и не более 70%. Таким образом, право 60-летнего узуфруктуария оценивается в 29% стоимости объекта, а голая собственность — в оставшиеся 71%. Чем моложе узуфруктуарий, тем ценнее узуфрукт, поскольку ожидается, что он будет действовать дольше.
Эта формула, закреплённая в испанском законе о налоге на наследование и дарение, определяет, сколько налога платит «голый» собственник при получении своей доли, когда узуфрукт устанавливается путём дарения, а также служит основой для оценки самого узуфрукта, если он продаётся, обменивается или прекращается до смерти узуфруктуария. Срочный узуфрукт, напротив, оценивается в 2% стоимости объекта за каждый год действия, с тем же потолком в 70%.
Что это означает для покупателя
Покупатель, которому предлагают объект в nuda propiedad, приобретает само право собственности, а кто-то другой — обычно пожилой родственник продавца — сохраняет право жить там или получать арендный доход. Цена покупки это отражает: она рассчитывается исходя из доли голой собственности по приведённой выше формуле, а не из полной рыночной стоимости объекта. Покупатель не получает объект во владение, пока узуфрукт не прекратится — как правило, со смертью узуфруктуария, — если только узуфруктуарий отдельно не согласится отказаться от него раньше.
Такая покупка не подходит тем, кто хочет въехать сразу. Она подходит инвестору или члену семьи, готовому владеть голой собственностью в течение неопределённого срока в обмен на ощутимо более низкую цену входа. Всем, кто рассматривает этот вариант, стоит поручить юристу проверку конкретных условий узуфрукта, поскольку договор может содержать условия о расходах на содержание, взносах в сообщество собственников и о том, что происходит, если узуфруктуарий хочет сдавать объект третьему лицу, а не жить в нём сам.
Практические соображения для нынешних владельцев
Для владельца на Майорке, который рассматривает возможность подарить детям голую собственность, сохранив за собой узуфрукт, практические шаги предполагают участие нотариуса, поскольку дарение должно быть оформлено публичным актом и зарегистрировано в Реестре собственности. Само дарение облагается налогом на дарение, который рассчитывается от стоимости передаваемой голой собственности, а применимые льготы и ставки зависят от региона и степени родства между дарителем и одаряемым.
Стоит отметить, что узуфруктуарий, как правило, остаётся ответственным за обычные текущие расходы по объекту, включая IBI и взносы в сообщество собственников, тогда как капитальный ремонт несущих конструкций здания обычно ложится на «голого» собственника, хотя точное распределение может быть определено иначе в самом договоре. Поскольку эта схема влияет на налоги сейчас и на наследование в будущем, а гражданские и налоговые нормы Балеарских островов взаимодействуют с общеиспанскими правилами по-разному в зависимости от индивидуальных обстоятельств, такое решение не стоит принимать без нотариуса и налогового консультанта, знакомого с недвижимостью на Балеарах.