Военное разрешение на покупку недвижимости в Испании: полное руководство для покупателей из стран вне ЕС на Майорке

Военное разрешение на покупку недвижимости на Майорке для покупателей вне ЕС: кому нужно, какие объекты, подача, сроки и как защитить задаток.

Военное разрешение на покупку недвижимости в Испании — одно из самых непонятых требований во всём процессе покупки на Майорке, и это непонимание стоит покупателям и времени, и денег. Покупатели из стран вне ЕС, которые узнают о требовании уже после того, как нашли понравившийся сельский объект, внесли задаток за резервирование и начали юридическую проверку, оказываются перед трудным выбором: ждать разрешения 5–7 месяцев, пересматривать сроки по договору или потерять задаток и начинать всё заново. Ни один из этих сценариев не обязателен, если понимать требование и учитывать его в планах с самого начала. В этом руководстве мы точно объясняем, что такое военное разрешение, каких покупателей и какие объекты оно касается, как проходит подача заявления, сколько это занимает времени и — что особенно важно — как составить договор покупки, чтобы защитить задаток, если одобрение затянется или в нём откажут.

Закон, на котором основано требование

Требование о военном разрешении на покупку недвижимости в Испании восходит непосредственно к Закону 8/1975 о зонах и объектах, имеющих значение для национальной обороны, развитому затем Королевским декретом 689/1978. Закон был принят в последние годы режима Франко как механизм, не позволявший иностранцам приобретать землю в районах, считавшихся стратегически важными для военной обороны Испании: логика состояла в том, что концентрация иностранной собственности в прибрежных, островных и приграничных зонах представляет угрозу национальной безопасности. Испания вступила в ЕС в 1986 году, и с этого момента граждане ЕС были освобождены от требования в силу принципа свободного движения капитала. Однако на граждан стран вне ЕС требование о разрешении распространяется непрерывно с 1978 года.

В 2026 году закон по-прежнему действует в полном объёме. Несмотря на многолетнее лоббирование его отмены или серьёзной реформы со стороны объединений отрасли недвижимости, Коллегии регистраторов собственности Балеарских островов и различных торговых палат, ни одно правительство не провело необходимых законодательных изменений. Процедуру разрешения администрирует Министерство обороны Испании; в последние годы оно предоставило частичные исключения ряду муниципалитетов на материке — прежде всего в некоторых частях провинции Аликанте, — но на Балеарских островах требование по-прежнему действует в полном объёме. Любой покупатель из страны вне ЕС, рассматривающий в 2026 году сельскую недвижимость на Майорке, Менорке, Ибице или Форментере, должен заложить военное разрешение в план покупки.

Кого это касается — и кто освобождён

Требование о военном разрешении распространяется на граждан стран вне Европейского союза, желающих приобрести сельскую землю в определённых зонах. Нынешний список затронутых национальностей обширен: британцы (с 1 января 2021 года, когда Brexit лишил их освобождения как граждан ЕС), граждане США, Канады, Австралии, стран Персидского залива, Китая, Индии, Турции, Латинской Америки и все прочие граждане стран вне ЕС. Общее у них одно — отсутствие членства в ЕС или ЕЭЗ.

В настоящее время от требования освобождены:

• Граждане всех государств — членов ЕС — немцам, французам, нидерландцам, шведам, датчанам, бельгийцам, ирландцам, итальянцам, испанцам и всем другим гражданам ЕС военное разрешение для покупки какой-либо недвижимости в Испании не требуется.
• Граждане Швейцарии — у Швейцарии есть двустороннее соглашение с Испанией, освобождающее швейцарских граждан от требования о военном разрешении.
• Граждане Норвегии — у Норвегии также действует двустороннее соглашение об освобождении, поэтому норвежские покупатели не подпадают под требование, хотя Норвегия не входит в ЕС.
• Граждане Исландии — Исландия также освобождена благодаря статусу члена ЕЭЗ и двусторонним договорённостям.

Все прочие граждане стран вне ЕС — включая британцев после Brexit — должны получить военное разрешение до завершения покупки сельской земли на Майорке и в целом на Балеарских островах. Стоит отметить, что требование действует независимо от того, является ли покупатель из страны вне ЕС резидентом Испании. Британец с испанским видом на жительство, гражданин США с долгосрочной испанской визой и гражданин страны Персидского залива, ни разу не бывавший в Испании, подпадают под одно и то же требование о военном разрешении, если хотят купить сельскую недвижимость на Балеарах.

Требование распространяется и на испанские общества с ограниченной ответственностью (Sociedades Limitadas) и другие корпоративные структуры, если более 50% их долей принадлежат гражданам стран вне ЕС. Покупателям, рассматривающим покупку через компанию, следует до начала сделки уточнить у своего испанского юриста, как такая структура связана с требованием о военном разрешении.

Какая недвижимость подпадает под требование

Это самый важный практический момент в понимании военного разрешения, и именно его чаще всего неверно понимают покупатели, а порой и агенты, не знакомые с особенностями применения закона на Балеарах. На Майорке требование о военном разрешении относится исключительно к покупке сельской земли — в испанской градостроительной терминологии она официально классифицируется как suelo rústico (сельская земля) или suelo no urbanizable (земля, не подлежащая застройке). К городской недвижимости оно не применяется.

Следующие категории недвижимости на Майорке не подпадают под требование о военном разрешении:

• Квартиры и пентхаусы любого размера и стоимости в любом месте
• Виллы и дома в сложившихся урбанизациях или жилых зонах
• Таунхаусы в деревнях и центрах городов
• Городские участки и участки под застройку в пределах городских градостроительных зон
• Новостройки в утверждённых зонах городской застройки
• Объекты в Пальме и в курортных прибрежных районах, таких как Санта-Понса (Santa Ponsa), Порталс-Ноус (Portals Nous), Пальманова (Palmanova), Пегера (Peguera), и в подобных застроенных зонах

Для покупателей из стран вне ЕС военное разрешение требуется для следующих категорий:

• Финки и сельские дома на землях сельскохозяйственного назначения
• Сельскохозяйственные земли, сады, оливковые рощи и виноградники
• Загородные поместья на сельских участках
• Сельские участки и участки под застройку на сельской земле
• Любой объект на земле категории suelo rústico, независимо от того, построен ли на ней дом

Значение имеет именно категория земли, а не тип, стоимость или внешний вид объекта. Прекрасно отреставрированная роскошная финка с бассейном, современной кухней и всеми удобствами, если она стоит на участке категории suelo rústico, требует военного разрешения для покупателя из страны вне ЕС, каким бы городским ни казался её характер. Nota simple (выписка из Реестра собственности) и кадастровая справка подтверждают категорию земли любого конкретного объекта, и это должна быть одна из первых проверок, которые юрист покупателя из страны вне ЕС проводит при оценке сельской недвижимости.

Важно также учитывать, что требование о военном разрешении не ограничивается покупкой. Оно распространяется и на оформление ипотеки на сельскую землю, и на строительство или расширение сельских объектов. Покупателю из страны вне ЕС, который приобретает сельскую землю, чтобы построить дом, военное разрешение понадобится дважды: сначала для покупки земли, а затем перед началом строительства.

Лимит в 15 процентов — почему некоторым заявкам отказывают

В Законе 8/1975 есть положение, заслуживающее отдельного внимания, поскольку оно создаёт риск, о котором многие покупатели даже не подозревают, пока их заявление не попадёт в Министерство обороны. Закон устанавливает, что в каждом муниципалитете в иностранной (не испанской) собственности может находиться не более 15% общей площади сельских земель. Этот лимит действует для всех иностранных граждан в совокупности, а не для каждой национальности отдельно.

На практике это означает, что в балеарских муниципалитетах, где исторически был высокий спрос на сельскую недвижимость со стороны покупателей из стран вне ЕС, порог в 15% уже может быть достигнут. В этом случае новые заявления на военное разрешение в этом муниципалитете будут отклоняться — не из-за чего-то, связанного с самим заявителем, а просто потому, что муниципальный лимит превышен. Министерство обороны ведёт учёт иностранной собственности на сельские земли по муниципалитетам и применяет лимит при рассмотрении заявлений.

Для покупателей это риск, который невозможно полностью снять подготовкой. Прежде чем тратить много времени и денег на юристов ради разрешения на сельский объект в конкретном муниципалитете, стоит попросить вашего испанского юриста навести справки о текущей доле иностранной собственности в этом муниципалитете. Хотя такая информация не всегда легко доступна, опытные юристы по недвижимости на Балеарах обычно в целом знают, какие муниципалитеты приближаются к лимиту или уже его достигли.

Подача заявления — шаг за шагом

Заявление на военное разрешение подаётся в Министерство обороны Испании и должно быть привязано к конкретному объекту и конкретному покупателю. Общего или предварительного военного разрешения не существует — разрешение выдаётся на конкретный объект и конкретное лицо. Это означает, что покупатель должен определиться с точным объектом, который хочет купить, до начала процедуры. Получить разрешение заранее, в ожидании подходящего объекта, невозможно.

Документы покупателя:

• Заверенная справка об отсутствии судимости из страны гражданства и страны проживания покупателя с апостилем в соответствии с Гаагской конвенцией. Покупатели из Великобритании получают её в Disclosure and Barring Service (DBS), покупатели из США — в ФБР или соответствующем органе штата. Как правило, на момент подачи справке должно быть не более 3 месяцев.
• Копия действующего паспорта покупателя — все страницы, а не только страница с данными
• Копия испанского номера NIE покупателя
• Копия испанской карты резидента, если она есть у покупателя

Документы на объект:

• Подробный поэтажный план объекта в масштабе не мельче 1:500
• Ситуационная карта с указанием расположения объекта в пределах муниципалитета
• Измерения расстояния от объекта до ближайшей береговой линии и до ближайшего военного объекта
• Nota simple из Реестра собственности, подтверждающая право собственности, площадь и категорию земли
• Кадастровый номер и кадастровая справка

Сроки рассмотрения — два разных порядка

Порядок 1 — участки площадью менее 2 000 квадратных метров: рассматриваются региональным управлением Министерства обороны в Барселоне. Сейчас срок рассмотрения составляет около 4 недель с момента подачи полного пакета документов.

Порядок 2 — участки площадью 2 000 квадратных метров и более: рассматриваются непосредственно центральным аппаратом Министерства обороны в Мадриде. Обычно это занимает 5–7 месяцев, а в последние годы из-за роста числа заявлений после Brexit — 7–9 месяцев и дольше.

Защита договора — оговорка о военном разрешении

Любой покупатель из страны вне ЕС, приобретающий сельскую недвижимость на Майорке, должен убедиться, что его contrato de arras (предварительный договор с задатком) содержит специальную оговорку о военном разрешении — условие, по которому завершение покупки прямо зависит от получения военного разрешения и которое даёт обеим сторонам реалистичные сроки для этой процедуры. Без такой оговорки покупатель рискует потерять задаток, если получение разрешения займёт больше времени, чем стандартный срок завершения сделки по договору arras. Оговорка должна продлевать срок завершения сделки до 6–9 месяцев с момента подачи заявления и предусматривать полный возврат задатка, если в разрешении в итоге будет отказано.

Стоимость и с чего начать

За само военное разрешение государственная пошлина не взимается. Общие расходы на специалистов обычно составляют от 1 500 до 3 500 € — немного по сравнению с ценой большинства сельских объектов, но их важно отдельно заложить в бюджет. Самое важное — нанять квалифицированного испанского юриста по недвижимости с опытом работы на Балеарских островах до того, как делать предложение или вносить задаток, и следить за тем, чтобы ни один договор arras на сельский объект не подписывался без оговорки о военном разрешении.

Читайте наше полное руководство по contrato de arras в Испании

Читайте наше руководство по ипотеке для нерезидентов на Майорке

Посмотреть всю нашу недвижимость на продажу на Майорке