Взносы в сообщество собственников в Испании: сколько на самом деле платят владельцы недвижимости на Майорке

Взносы в сообщество — важная статья расходов владельцев на Майорке. Что они покрывают, сколько стоят и что проверить перед покупкой.

Один из самых частых вопросов покупателей на Майорке (Mallorca) — особенно тех, кто присматривается к квартирам, таунхаусам или домам в урбанизациях, — сколько придётся тратить на содержание недвижимости помимо ипотеки или цены покупки. Взносы в сообщество собственников — в самом центре этого вопроса, и всё же до подписания договоров их редко объясняют толком.

В этом руководстве мы расскажем, что такое взносы в сообщество, как они рассчитываются, что обычно в них входит и сколько на самом деле платят владельцы разных типов недвижимости на Майорке.

Что такое взносы в сообщество собственников?

В Испании взносы в сообщество — gastos de comunidad — это ежемесячные или ежеквартальные платежи владельцев объектов, входящих в сообщество собственников (comunidad de propietarios). Это касается любой недвижимости с общими зонами, услугами или инфраструктурой: многоквартирных домов, комплексов таунхаусов, закрытых урбанизаций и многих вилльных комплексов с общими дорогами, садами или бассейнами.

Правовую основу работы сообществ собственников задаёт Ley de Propiedad Horizontal (LPH, закон о горизонтальной собственности), впервые принятый в 1960 году и с тех пор обновлявшийся. Согласно этому закону, каждый владелец в сообществе имеет право участвовать в принятии решений и обязан вносить вклад в общие расходы пропорционально своей доле — проценту, который присваивается каждому объекту в зависимости от его размера относительно всего комплекса.

Сообществом управляет либо президент-доброволец из числа владельцев, либо профессиональный управляющий (administrador de fincas), который ведёт бухгалтерию, договоры на обслуживание, страхование и следит за соблюдением законодательства от имени сообщества.

Что покрывают взносы?

Конкретный набор услуг в разных сообществах различается, но стандартные статьи таковы:

Содержание общих зон — сады, бассейны, вестибюли, лифты, лестничные клетки, парковки и любые другие общие пространства. Обычно сюда входят уборка, договоры на уход за садом и регулярные технические осмотры.

Общие коммунальные услуги — электричество для освещения общих зон, вода для общих бассейнов и полива, а в некоторых сообществах — общие системы отопления или кондиционирования.

Страхование здания — по закону сообщества обязаны страховать конструкцию здания и общие зоны. Эта страховка не распространяется на имущество внутри отдельных квартир и на частные зоны.

Административные расходы — вознаграждение профессионального управляющего, если он нанят, а также юридические, бухгалтерские и аудиторские расходы.

Резервный фонд — испанский закон обязывает сообщества поддерживать резервный фонд в размере не менее 10% годового бюджета на непредвиденный ремонт и крупные работы. Отчисления в этот фонд включены в ежемесячный взнос.

Крупные работы — когда сообщество голосует за значительный ремонт или улучшения (замену кровли, модернизацию лифта, работы на фасаде), стоимость делится между владельцами согласно их долям. Её могут покрыть из резервного фонда или выставить как специальный сбор.

Сколько составляют взносы на Майорке?

Размер взносов сильно зависит от типа недвижимости, набора услуг, размера и состояния сообщества. Ориентировочные диапазоны для Майорки:

Квартиры в обычных жилых домах — как правило, от 50 до 150 € в месяц, в зависимости от наличия бассейна, лифта и объёма ухода за садом. Старые дома с небольшим набором общих удобств — в нижней части диапазона, современные дома с бассейнами, спортзалами и консьерж-сервисом — в верхней.

Таунхаусы в урбанизациях — как правило, от 80 до 200 € в месяц, в зависимости от набора общих удобств. Во многих урбанизациях юго-запада Майорки есть общие бассейны, сады и охрана.

Отдельные виллы в закрытых комплексах — взносы сильно различаются. Вилла в небольшом сообществе, где общие только дорога и ограждение по периметру, может платить 50–100 € в месяц. Вилла в крупном управляемом комплексе с полным благоустройством территории, охраной и обслуживанием бассейна — 300–500 € в месяц и больше.

Отдельно стоящие виллы без общих элементов — взносы в сообщество не взимаются. Все расходы на содержание владелец несёт сам.

Что проверить перед покупкой

Прежде чем брать на себя обязательства, каждому покупателю стоит запросить у продавца или его юриста и изучить следующее:

Текущий размер ежемесячного взноса и последний годовой бюджет, утверждённый сообществом, — из него видно, куда идут деньги и реалистичен ли бюджет для имеющихся удобств.

Протоколы последних общих собраний (actas de la junta) — из них можно узнать о запланированных крупных работах, текущих спорах или нерешённых проблемах с обслуживанием, которые могут обернуться дополнительными платежами.

Справку от управляющего сообществом о том, есть ли у продавца задолженность по взносам, — в Испании неоплаченные долги перед сообществом переходят вместе с недвижимостью, и новый владелец может отвечать за задолженность до трёх лет.

Остаток резервного фонда — сообщество с истощённым резервом с большей вероятностью выставит владельцам специальные сборы на непредвиденный ремонт.

Что будет, если не платить

Неуплата взносов в сообщество в Испании влечёт серьёзные последствия. LPH даёт сообществам право подать в суд на владельца-должника, лишить его права голоса на общих собраниях и в конечном счёте добиться судебного решения о принудительной продаже недвижимости для погашения долга. Кроме того, задолженность по взносам регистрируется в отношении объекта в Реестре недвижимости, а значит, её необходимо погасить до любой продажи.

Для владельцев-нерезидентов, которые сдают недвижимость в аренду, своевременная оплата взносов — напрямую или через управляющую компанию — базовое требование, которое должно быть предусмотрено в любой схеме управления.

Полная картина расходов до покупки

Команда Imperial Properties ещё до любого предложения о покупке даёт покупателям понятную разбивку всех текущих расходов: взносы в сообщество, IBI (местный налог на недвижимость), вывоз мусора, коммунальные услуги и расходы на управление. Понимание полной стоимости владения, а не только цены покупки, — часть того, как принимаются верные решения.

Смотрите актуальные предложения в Санта-Понсе (Santa Ponsa) и на юго-западе острова на imperial-properties.com или свяжитесь с нашей командой напрямую, чтобы обсудить, во что на самом деле обходится владение недвижимостью в этом районе.