Золотой визы в Испании больше нет: что нужно знать каждому покупателю на Майорке в 2026 году

Многие годы испанская программа «золотой визы» предлагала покупателям из стран за пределами ЕС простой путь: инвестируйте в недвижимость не менее 500 000 € и получите вид на жительство в Испании. Этот путь привлёк на Майорку значительные международные инвестиции и сделал остров ещё привлекательнее для покупателей из Великобритании, США, с Ближнего Востока и из других стран. Официально он закрылся в апреле 2025 года, и всем, кто планирует купить недвижимость на Майорке в 2026 году, важно понимать, что изменилось, что осталось прежним и какие варианты ещё есть.

Главное, что нужно уяснить с самого начала: отмена золотой визы никак не ограничивает ваше право купить недвижимость на Майорке. Любой человек, независимо от гражданства, может приобрести недвижимость на острове. Изменилась связь между владением недвижимостью и резидентством. Покупка дома на Майорке больше не даёт законного права жить здесь долгосрочно, и на практике это различие имеет огромное значение.

Почему золотую визу отменили

Решение правительства Испании закрыть программу золотой визы было продиктовано прежде всего опасениями по поводу доступности жилья и давления, которое иностранные инвестиции оказывали на жилищный рынок, особенно в таких городах, как Мадрид и Барселона. Премьер-министр Педро Санчес привёл данные о том, что только в 2023 году по этой программе нерезиденты из стран за пределами ЕС купили более 27 000 объектов недвижимости. Решение было представлено как мера жилищной политики и распространялось на всю Испанию, включая Балеарские острова.

Стоит отметить, что закрытие программы золотой визы не уменьшило интереса международных покупателей к недвижимости на Майорке. Рынок острова остаётся чрезвычайно активным, а причины, которые привлекали сюда покупателей, — климат, качество жизни, стабильность цен, инфраструктура и культурное богатство — полностью сохранились. Изменился лишь административный путь для тех, кто хочет также получить законное резидентство.

Правило 183 дней: самая важная цифра, которую нужно понимать

Независимо от того, есть ли у вас официальный статус резидента, в налоговом законодательстве Испании есть порог, который должен чётко понимать каждый владелец недвижимости на острове. Если вы проводите в Испании более 183 дней в течение календарного года, по закону вы становитесь налоговым резидентом Испании. С этого момента ваш доход по всему миру — включая пенсии, дивиденды, доход от аренды недвижимости в других странах и прирост капитала по зарубежным активам — подлежит декларированию в налоговых органах Испании. Для резидентов стран ЕС это влечёт одни последствия; для граждан Великобритании после Brexit и для американцев картина несколько иная и требует консультации специалиста.

На практике многие покупатели, которые раньше полагали, что могут проводить на Майорке сколько угодно времени, не занимаясь вопросом резидентства, теперь сталкиваются с правовой реальностью. Граждане стран за пределами ЕС, включая граждан Великобритании после Brexit, подчиняются шенгенскому правилу «90 дней из 180», если у них нет действующего вида на жительство. Превышение срока пребывания несёт реальные риски, а соблюдение правил контролируется всё строже.

Пути к резидентству, которые остаются в 2026 году

Хорошая новость в том, что несколько надёжных и проверенных путей к испанскому резидентству остаются открытыми, и каждый из них подходит для разных покупателей.

Виза без права на работу (Non-Lucrative Visa) — давно существующий в Испании путь для тех, кто хочет жить в стране, не работая на местном рынке. Она предназначена для пенсионеров и людей, которые могут обеспечивать себя за счёт пассивного дохода, сбережений или дохода, полностью получаемого за пределами Испании. Чтобы получить её, заявителю нужно подтвердить достаточные финансовые средства — сейчас это около 2 400 € в месяц для одного заявителя плюс дополнительные суммы на иждивенцев. Также требуется частная медицинская страховка без доплат (copagos). Сначала виза выдаётся на один год и продлевается на двухлетние периоды. После пяти лет непрерывного законного проживания можно получить постоянное резидентство, а гражданство — в стандартный срок десять лет. Одно важное изменение 2025 года: правительство Испании восстановило требование о минимальном физическом присутствии в стране 183 дня в году для сохранения этой визы, так что теперь её нельзя держать, живя преимущественно в другом месте.

Виза цифрового кочевника, введённая в январе 2023 года в рамках испанского Закона о стартапах, стала устоявшимся вариантом для удалённых работников и самозанятых специалистов, чьи клиенты или работодатели находятся преимущественно за пределами Испании. Чтобы получить её, заявителю нужно подтвердить доход не менее примерно 2 849 € в месяц, иметь профильное образование или не менее трёх лет профессионального опыта в своей сфере, а также частную медицинскую страховку. Не менее 80% профессиональной деятельности должно приходиться на клиентов за пределами Испании. Эта виза особенно подходит покупателям, которые удалённо работают на международные компании или ведут бизнес с международной клиентской базой.

Виза предпринимателя открывает путь гражданам стран за пределами ЕС, которые могут представить жизнеспособный и инновационный бизнес-план с очевидной экономической пользой для Испании. Закрытие программы золотой визы её не затронуло, и она остаётся доступной. Она требует одобрения бизнес-плана соответствующими испанскими органами и предъявляет собственные финансовые и практические требования.

Для тех, кого нанимает неиспанская компания и переводит в Испанию по работе, особенно привлекательным вариантом является путь высококвалифицированного специалиста в рамках испанского «закона Бекхэма». В этом режиме подходящие под условия лица в течение шести лет облагаются налогом в Испании как нерезиденты, то есть доходы из зарубежных источников, включая дивиденды, доход от аренды зарубежной недвижимости и прирост капитала по иностранным активам, полностью выпадают из испанского налогообложения. Заявление нужно подать в течение шести месяцев с начала работы в Испании, и если этот срок упущен, второго шанса не будет.

Что по-прежнему нужно для покупки недвижимости на Майорке

Независимо от гражданства и выбранного пути к резидентству, для покупки недвижимости на Майорке нужны определённые документы. Каждому покупателю необходим NIE (Número de Identificación de Extranjero) — испанский налоговый идентификационный номер иностранца. Без NIE невозможно провести ни одну сделку с недвижимостью, поэтому оформлять его стоит заблаговременно, задолго до планируемой покупки. Также нужен счёт в испанском банке — и для самой сделки, и для последующей уплаты налогов и коммунальных платежей. Большинство покупателей на Майорке также привлекают испанского юриста по недвижимости, который проводит юридическую проверку, изучает договоры и сопровождает процесс вплоть до подписания у нотариуса.

Расходы на покупку недвижимости на Майорке сверх самой цены обычно составляют от 10 до 12% от стоимости. Для вторичной недвижимости сюда входит налог на передачу собственности (ITP) по ставкам от 8 до 11% в зависимости от стоимости объекта, а также услуги нотариуса, сборы Регистра собственности и юридические расходы. Для новостроек вместо налога на передачу собственности применяются НДС 10% и гербовый сбор 1,5%.

Всё решает планирование

Трудности почти всегда возникают у тех покупателей, кто рассматривает решение о покупке недвижимости отдельно от планирования резидентства. На практике эти вопросы тесно связаны, и важно, в какой последовательности вы ими занимаетесь. Слишком ранняя или слишком поздняя подача заявления на визу может создать сложности, а разные категории виз влекут разные налоговые последствия, которые нужно понять до завершения покупки, а не после.

Майорка остаётся одним из самых привлекательных мест в Европе для тех, кто ищет второй дом, переезд на постоянное жительство или долгосрочные инвестиции. Правила, по которым покупатели из стран за пределами ЕС получают право жить здесь, изменились, но пути остаются открытыми, а сам остров не изменился совсем. Если заранее получить правильную юридическую и финансовую консультацию, путь от поездок на Майорку до жизни здесь будет совершенно ясным.

Команда Imperial Properties постоянно работает с покупателями, которые разбираются в этих вопросах, и может познакомить вас с надёжными юристами и налоговыми специалистами, досконально знающими эту сферу. Первая беседа ничего не стоит, а сэкономить потом может очень многое.