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Was Passiert, Wenn Sie Nach Unterzeichnung der Arras Aussteigen?
Die verschiedenen Arten des Arras-Vertrags, Penitenciales, Confirmatorias und Penales, haben wir in einem eigenen vollständigen Leitfaden behandelt, da der Typ, den Sie unterschreiben, Ihre Rechtsposition tatsächlich verändert. Dieser Beitrag befasst sich mit der Situation, die die meisten Käufer und Verkäufer nach Unterzeichnung tatsächlich beunruhigt: Etwas ist schiefgelaufen, oder jemand hat schlicht seine Meinung geändert, und was nun?
Der Standard-Strafmechanismus, Kurz Erklärt
Unter den Arras Penitenciales, die die meisten Transaktionen auf Mallorca verwenden, kann jede Seite zu einem definierten Preis aussteigen: Der Käufer verliert die Anzahlung, und ein zurücktretender Verkäufer muss das Doppelte des Erhaltenen zurückzahlen. Bei einer typischen Anzahlung von 10 Prozent ist das für beide Seiten eine reale Summe, konzipiert als sauberer, quantifizierter Ausstieg statt etwas, worüber vor Gericht gestritten werden muss. Doch "sauber" gilt nur, wenn der Vertrag von Anfang an eindeutig Penitenciales-Bedingungen festlegt, und es deckt nur einen schlichten Meinungswechsel ab, nicht jeden Grund, aus dem eine Transaktion scheitern kann.
Thinking about buying or selling in Mallorca?
Wenn Ihr Hypothekenantrag Abgelehnt Wird
Das ist das Szenario, das die meisten Käufer überrascht, die angenommen hatten, die Standardstrafe schütze sie automatisch. Scheitert Ihre Finanzierung und enthält der Arras-Vertrag keine spezifische Finanzierungsvorbehaltsklausel, gilt bei wörtlicher Auslegung der Penitenciales-Bedingungen weiterhin: Sie steigen aus und verlieren die Anzahlung, genau als hätten Sie schlicht Ihre Meinung geändert. Ein gut formulierter Arras-Vertrag für jeden Käufer, der auf eine Hypothek angewiesen ist, sollte eine ausdrückliche Klausel enthalten, die den Kauf von einer Darlehenszusage innerhalb einer festgelegten Frist abhängig macht, mit voller Rückerstattung der Anzahlung, falls diese Bedingung tatsächlich nicht erfüllt wird. Das ist eine der Klauseln, die es wert ist, vor der Unterschrift in den Vertrag zu verhandeln, statt anzunehmen, sie sei standardmäßig enthalten.
Wenn die Due Diligence ein Vom Verkäufer Nicht Offengelegtes Problem Aufdeckt
Eine ganz andere Situation entsteht, wenn die nach Unterzeichnung der Arras durchgeführte Due Diligence Ihres Anwalts etwas aufdeckt, das der Verkäufer hätte offenlegen müssen und nicht getan hat: einen nicht deklarierten Anbau, eine ungelöste Belastung der Immobilie oder eine baurechtliche Unregelmäßigkeit, die den Kauf wesentlich beeinträchtigt. Je nach Schwere und Vertragswortlaut kann dies weit über den Standard-Penitenciales-Mechanismus hinausgehen. Statt die Anzahlung schlicht zu verlieren, als hätten Sie Ihre Meinung geändert, kann ein Käufer in dieser Situation Gründe haben, den Vertrag selbst wegen der Nichtoffenlegung des Verkäufers für nichtig zu erklären, mit voller Rückerstattung statt Verlust der Anzahlung. Das geschieht nicht automatisch und sollte nicht ohne Anwalt versucht werden, ist aber ein wichtiger Unterschied zu einem bloßen Sinneswandel.
Warum der Genaue Wortlaut Ihres Vertrags Zählt
Spanische Gerichte sind in diesem Punkt durchgängig streng: Damit ein Vertrag einer Seite ein echtes Rücktrittsrecht nach Artikel 1454 einräumt, muss der Penitenciales-Charakter eindeutig sein. Vage Formulierungen wie "als Anzahlung" oder "als Vorauszahlung auf den Preis" reichen allein nicht aus, und bei echtem Zweifel neigen Gerichte dazu, den Vertrag stattdessen als Arras Confirmatorias auszulegen, die überhaupt kein Rücktrittsrecht gewähren und es der anderen Seite ermöglichen können, auf Erfüllung zu klagen, statt lediglich eine Anzahlung zu behalten oder zurückzuzahlen. Verweist Ihr Vertrag nicht ausdrücklich auf Artikel 1454 und legt Penitenciales-Bedingungen klar fest, lohnt es sich, diese Unklarheit mit einem Anwalt zu klären, bevor Sie unterschreiben, nicht erst, wenn ein Streit entsteht.
Was Tatsächlich Zu Tun Ist, Wenn Eine Transaktion Scheitert
Geraten Sie in diese Situation, besteht der erste Schritt darin, genau festzustellen, welche Art von Arras Sie unterzeichnet haben und welche Bedingung, falls überhaupt, den Rücktritt tatsächlich auslöst. Halten Sie Ihre Position umgehend schriftlich fest, statt sich auf ein mündliches Gespräch zu verlassen, und ziehen Sie Ihren Anwalt hinzu, bevor Sie Annahmen darüber treffen, was Ihnen zusteht oder was Sie schulden. Ob Sie derjenige sind, der aussteigt, oder derjenige, von dem sich jemand zurückzieht, die Kosten für fachkundigen Rat sind an diesem Punkt gering im Vergleich zur Anzahlung selbst.
Das Praktische Fazit
Die Standard-Arras-Strafe ist ein wirklich nützlicher Mechanismus, gerade weil sie sauber und vorhersehbar ist, aber sie funktioniert nur wie beabsichtigt, wenn der Vertrag richtig formuliert ist und der Grund f\u00fcr den Ausstieg ein schlichter Sinneswandel ist, nicht ein Finanzierungsausfall oder ein nicht offengelegtes Problem. Die Finanzierungsvorbehaltsklausel einzubauen und die Penitenciales-Formulierung eindeutig zu machen, bevor Sie unterschreiben, ist erheblich g\u00fcnstiger, als einen Streit zu kl\u00e4ren, nachdem Sie sich bereits verpflichtet haben.
