Certificat militaire pour un achat immobilier en Espagne : le guide complet des acheteurs hors UE à Majorque

Certificat militaire pour les acheteurs hors UE à Majorque : qui est concerné, quels biens, comment le demander, délais et protection de votre acompte.

Le certificat militaire exigé pour certains achats immobiliers en Espagne est l'une des exigences les plus mal comprises de tout le processus d'achat à Majorque, et cette méconnaissance coûte aux acheteurs du temps et de l'argent. Les acheteurs hors UE qui découvrent cette obligation après avoir trouvé le bien rural de leurs rêves, versé un acompte de réservation et lancé les vérifications préalables se retrouvent face à un choix difficile : attendre 5 à 7 mois l'autorisation, renégocier le calendrier du contrat, ou perdre leur acompte et tout recommencer. Aucune de ces issues n'est inévitable si l'exigence est comprise et anticipée dès le départ. Ce guide explique précisément ce qu'est l'autorisation militaire, quels acheteurs et quels biens elle concerne, en quoi consiste la demande, combien de temps elle prend et, surtout, comment structurer votre contrat d'achat pour protéger votre acompte si l'autorisation tarde ou est refusée.

La loi à l'origine de cette exigence

L'obligation d'autorisation militaire pour les achats immobiliers en Espagne découle directement de la loi 8/1975 sur les zones et installations d'intérêt pour la défense nationale, développée ensuite par le décret royal 689/1978. Cette loi a été adoptée dans les dernières années du régime franquiste pour empêcher les ressortissants étrangers d'acquérir des terrains dans des zones jugées stratégiques pour la défense militaire de l'Espagne, selon l'idée que la concentration de propriétaires étrangers dans les zones côtières, insulaires et frontalières représentait un risque pour la sécurité nationale. L'Espagne a rejoint l'UE en 1986 et, dès lors, les citoyens européens ont été exemptés de cette exigence au nom du principe de libre circulation des capitaux. Les ressortissants hors UE, en revanche, y sont soumis sans interruption depuis 1978.

La loi reste pleinement en vigueur en 2026. Malgré des décennies de pressions des professionnels de l'immobilier, du Collège des registradores de la propriété des îles Baléares et de diverses chambres de commerce en faveur de son abrogation ou d'une réforme en profondeur, aucun gouvernement n'a adopté les modifications législatives nécessaires pour la supprimer. Le ministère espagnol de la Défense, qui gère la procédure d'autorisation, a accordé ces dernières années des exemptions partielles dans certaines communes de la péninsule, notamment dans une partie de la province d'Alicante, mais les îles Baléares restent soumises à l'exigence dans son intégralité. Tout acheteur hors UE qui envisage un bien rural à Majorque, Minorque, Ibiza ou Formentera en 2026 doit intégrer l'autorisation militaire à son projet d'achat.

Qui est concerné, et qui en est exempté

L'obligation d'autorisation militaire s'applique aux ressortissants de pays extérieurs à l'Union européenne qui souhaitent acheter un terrain rural dans les zones désignées. La liste actuelle des nationalités concernées est longue : elle comprend les Britanniques (depuis le 1er janvier 2021, date à laquelle le Brexit a supprimé leur exemption européenne), les Américains, les Canadiens, les Australiens, les ressortissants des pays du Golfe, les acheteurs chinois, indiens, turcs, latino-américains et toutes les autres nationalités hors UE. Le point commun est simplement l'absence d'appartenance à l'UE ou à l'EEE.

Les nationalités actuellement exemptées de cette exigence sont :

• Tous les ressortissants des États membres de l'UE : Allemands, Français, Néerlandais, Suédois, Danois, Belges, Irlandais, Italiens, Espagnols et tous les autres citoyens européens n'ont besoin d'aucune autorisation militaire pour acheter un bien en Espagne.
• Les ressortissants suisses : la Suisse a conclu avec l'Espagne un accord bilatéral qui exempte ses citoyens de l'obligation d'autorisation militaire.
• Les ressortissants norvégiens : la Norvège bénéficie elle aussi d'un accord bilatéral d'exemption, si bien que les acheteurs norvégiens ne sont pas soumis à cette exigence bien que leur pays ne soit pas membre de l'UE.
• Les ressortissants islandais : l'Islande est également exemptée grâce à son appartenance à l'EEE et à des accords bilatéraux.

Toutes les autres nationalités hors UE, y compris les Britanniques depuis le Brexit, doivent obtenir l'autorisation militaire avant de finaliser l'achat d'un terrain rural à Majorque ou ailleurs aux Baléares. À noter : l'exigence s'applique que l'acheteur hors UE réside ou non en Espagne. Un Britannique titulaire d'une résidence espagnole, un Américain titulaire d'un visa espagnol de longue durée et un ressortissant du Golfe qui n'est jamais venu en Espagne sont tous soumis à la même obligation d'autorisation militaire s'ils souhaitent acheter un bien rural aux Baléares.

L'exigence s'applique également aux sociétés à responsabilité limitée espagnoles (Sociedades Limitadas) et autres structures sociétaires dont plus de 50 % des parts sont détenues par des ressortissants hors UE. Les acheteurs qui envisagent d'acquérir via une société doivent vérifier avec leur avocat espagnol les implications de cette structure au regard de l'autorisation militaire avant d'aller plus loin.

Quels biens sont concernés

C'est le point pratique le plus important pour comprendre l'autorisation militaire, et celui qui est le plus souvent mal compris par les acheteurs et, parfois, par des agents peu familiers de l'application spécifique de la loi aux Baléares. À Majorque, l'obligation d'autorisation militaire s'applique exclusivement à l'achat de terrains ruraux, officiellement classés suelo rústico (sol rustique) ou suelo no urbanizable (sol non urbanisable) dans la terminologie urbanistique espagnole. Elle ne s'applique pas aux biens urbains.

Les catégories de biens suivantes ne sont pas concernées par l'autorisation militaire à Majorque :

• Les appartements et penthouses de toute taille et de toute valeur, où qu'ils se trouvent
• Les villas et maisons situées dans des lotissements ou zones résidentielles établis
• Les maisons de ville dans les villages et centres-villes
• Les terrains urbains et terrains à bâtir situés en zone urbaine
• Les constructions neuves situées dans des zones d'aménagement urbain approuvées
• Les biens situés à Palma et dans les stations balnéaires comme Santa Ponsa, Portals Nous, Palmanova, Peguera et autres zones urbanisées similaires

Les catégories de biens suivantes nécessitent une autorisation militaire pour les acheteurs hors UE :

• Les fincas et fermes rurales situées sur un terrain classé rural
• Les terres agricoles, vergers, oliveraies et vignobles
• Les domaines situés sur des parcelles rurales
• Les parcelles rurales et terrains à bâtir sur sol rustique
• Tout bien dont le terrain est classé suelo rústico, qu'une maison y soit construite ou non

Ce qui compte, c'est le classement du terrain, et non le type de bien, sa valeur ou son apparence. Une finca de luxe parfaitement restaurée, avec piscine, cuisine moderne et tout le confort contemporain, nécessite une autorisation militaire pour un acheteur hors UE si elle est située sur une parcelle classée suelo rústico, aussi urbain que puisse paraître son caractère. La nota simple (extrait du registre foncier) et le certificat cadastral confirment le classement du terrain de chaque bien, et ce doit être l'une des premières vérifications de l'avocat d'un acheteur hors UE lorsqu'il examine un bien rural.

Il est également important de noter que l'obligation d'autorisation militaire ne se limite pas aux achats. Elle s'applique aussi aux demandes de prêt hypothécaire sur un terrain rural et aux travaux de construction ou d'agrandissement sur un bien rural. Un acheteur hors UE qui achète un terrain rural pour y faire construire une maison aura besoin de deux autorisations militaires : l'une pour l'achat du terrain, l'autre avant le début des travaux.

Le plafond de 15 % : pourquoi certaines demandes sont refusées

La loi 8/1975 contient une disposition qui mérite une attention particulière, car elle crée un risque que beaucoup d'acheteurs ignorent totalement jusqu'à ce que leur dossier arrive au ministère de la Défense. La loi prévoit que, dans chaque commune, 15 % au maximum de la surface totale des terrains ruraux peuvent appartenir à des propriétaires étrangers (non espagnols). Ce plafond s'applique à l'ensemble des nationalités étrangères confondues, et non nationalité par nationalité.

Concrètement, dans les communes des Baléares où la demande de biens ruraux de la part d'acheteurs hors UE a historiquement été forte, le seuil de 15 % est peut-être déjà atteint. Si c'est le cas, les nouvelles demandes d'autorisation militaire dans cette commune seront refusées, non pas en raison du profil du demandeur, mais simplement parce que le plafond communal est dépassé. Le ministère de la Défense tient un registre de la propriété foncière rurale étrangère par commune et applique ce plafond lors de l'instruction des demandes.

Pour les acheteurs, c'est un risque qu'aucune préparation ne peut totalement écarter. Avant d'investir beaucoup de temps et d'honoraires juridiques dans la procédure d'autorisation pour un bien rural dans une commune donnée, il vaut la peine de demander à votre avocat espagnol de se renseigner sur la part actuelle de propriété étrangère dans cette commune. Même si cette information n'est pas toujours facile à obtenir, les avocats spécialisés en immobilier aux Baléares savent souvent quelles communes approchent du plafond ou l'ont atteint.

La procédure de demande, étape par étape

La demande d'autorisation militaire est déposée auprès du ministère espagnol de la Défense et doit porter sur un bien précis et un acheteur précis. Il n'existe pas d'autorisation militaire générale ou anticipée : le permis est propre au bien et à la personne. L'acheteur doit donc avoir identifié le bien exact qu'il souhaite acheter avant de lancer la procédure. Il n'est pas possible d'obtenir un permis en prévision de trouver un bien adapté.

Documents relatifs à l'acheteur :

• Un extrait de casier judiciaire certifié du pays de nationalité et du pays de résidence de l'acheteur, apostillé conformément à la Convention de La Haye. Pour les acheteurs britanniques, il s'obtient auprès du Disclosure and Barring Service (DBS) ; pour les acheteurs américains, auprès du FBI ou de l'autorité compétente de l'État. L'extrait de casier judiciaire ne doit généralement pas dater de plus de 3 mois au moment du dépôt.
• Une photocopie du passeport en cours de validité de l'acheteur, toutes les pages et pas seulement la page d'identité
• Une copie du numéro NIE espagnol de l'acheteur
• Une copie de la carte de résident espagnole, si l'acheteur en possède une

Documents relatifs au bien :

• Un plan détaillé du bien à une échelle d'au moins 1:500
• Un plan de situation indiquant l'emplacement du bien dans la commune
• Les distances entre le bien et le littoral le plus proche ainsi que l'installation militaire la plus proche
• La nota simple du registre foncier confirmant la propriété, la surface et le classement du terrain
• La référence cadastrale et le certificat cadastral

Délais de traitement : deux circuits distincts

Circuit 1, parcelles de moins de 2 000 mètres carrés : instruction par la délégation régionale du ministère de la Défense à Barcelone. Les délais actuels sont d'environ 4 semaines à compter du dépôt d'un dossier complet.

Circuit 2, parcelles de 2 000 mètres carrés ou plus : instruction directe par l'administration centrale du ministère de la Défense à Madrid. Le traitement prend généralement 5 à 7 mois, et s'est allongé à 7 à 9 mois, voire davantage, ces dernières années en raison de l'afflux de demandes après le Brexit.

Protéger votre contrat d'achat : la clause suspensive d'autorisation militaire

Tout acheteur hors UE qui acquiert un bien rural à Majorque doit s'assurer que son contrato de arras (compromis de vente) comporte une clause suspensive spécifique d'autorisation militaire, c'est-à-dire une clause qui subordonne expressément la conclusion de la vente à l'obtention de l'autorisation militaire et qui fixe aux deux parties un calendrier réaliste pour cette procédure. Sans cette clause, l'acheteur risque de perdre son acompte si l'autorisation dépasse le délai standard de signature prévu dans les arras. La clause doit porter le délai de signature à 6 à 9 mois à compter du dépôt de la demande et prévoir le remboursement intégral de l'acompte si l'autorisation est finalement refusée.

Coût et premières démarches

L'autorisation militaire elle-même n'entraîne aucune taxe administrative directe. Les honoraires professionnels se situent généralement entre 1 500 et 3 500 euros, une somme modeste au regard du prix de la plupart des biens ruraux, mais qu'il faut prévoir explicitement dans votre budget. La démarche la plus importante consiste à mandater un avocat espagnol qualifié en droit immobilier, ayant l'expérience des îles Baléares, avant de faire la moindre offre ou de verser le moindre acompte, et à veiller à ce qu'aucun contrat d'arras pour un bien rural ne soit signé sans la clause suspensive d'autorisation militaire.

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