Donner votre maison à Majorque à vos enfants : l'impôt sur les donations aux Baléares est désormais nul
L'impôt sur les donations aux Baléares est nul pour les enfants et le conjoint. Ce qui reste dû si vous donnez votre maison à Majorque de votre vivant.
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Aux Baléares, l'impôt sur les donations des parents aux enfants, et entre époux, ne coûte désormais plus rien. Depuis juillet 2025, ces donations familiales bénéficient d'un crédit d'impôt de 100 %. La situation du donateur au regard de la plus-value et la plusvalía municipale restent toutefois à vérifier.
Pour les propriétaires de Santa Ponsa et de tout le sud-ouest de Majorque qui pensent au chapitre suivant, cela change la donne. Transmettre une maison à la génération suivante de son vivant entraînait autrefois une facture fiscale importante aux Baléares. Aujourd'hui, pour la famille proche, le principal impôt sur les donations a pratiquement disparu. Voici ce que cela signifie concrètement, et ce qui coûte encore de l'argent.
Ce qui a changé aux Baléares
L'impôt espagnol sur les successions et les donations, l'Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, est fixé par chaque région. Le gouvernement des Baléares a d'abord supprimé les droits de succession entre parents et enfants, grands-parents et petits-enfants, et entre époux à compter du 18 juillet 2023, avant d'étendre le même traitement aux donations. Depuis juillet 2025, les donations de son vivant aux enfants et au conjoint bénéficient d'un crédit de 100 % sur l'impôt dû, tandis que les frères et sœurs, oncles, tantes et neveux bénéficient d'un crédit de 60 % (35 % pour les parents par alliance).
Concrètement, un parent qui donne une villa, un appartement ou de l'argent à un enfant majeur ne paie aucun impôt sur les donations aux Baléares. Le gouvernement régional a estimé que le précédent crédit de 100 % sur les donations d'une résidence principale aux enfants avait fait économiser en moyenne 7 919 € à chaque bénéficiaire : la règle élargie représente donc une avancée significative.
Les formalités restent obligatoires
Une facture nulle ne dispense pas de déclaration. La donation d'un bien doit être formalisée par un acte authentique devant notaire, et le bénéficiaire dépose toujours la déclaration de donation auprès de l'administration fiscale des Baléares, l'ATIB, en y appliquant le crédit. La valeur déclarée compte : le bien doit être déclaré à sa valeur réelle, et une valeur inférieure met le crédit en péril. Une estimation professionnelle avant l'acte est une première étape judicieuse.
Les enfants qui vivent hors d'Espagne ne sont pas exclus. La loi espagnole permet aux bénéficiaires résidant ailleurs dans l'UE et au-delà d'appliquer les règles de la région où se trouve le bien : une maison à Calvià relève donc des règles des Baléares, même si votre fils ou votre fille vit à Londres ou à Munich.
Côté donateur : la plus-value
C'est l'aspect que beaucoup de familles négligent. Le droit fiscal espagnol considère une donation comme une cession par la personne qui donne. Si la maison vaut aujourd'hui plus que lors de son achat, le donateur réalise une plus-value sur le papier, même si aucun argent ne change de mains.
Il y a une bonne nouvelle pour les propriétaires plus âgés. L'administration fiscale espagnole a confirmé dans plusieurs consultations contraignantes, la plus récente étant la V1261-25, que l'exonération des plus de 65 ans s'applique aussi lorsque le donateur donne sa résidence principale. Un résident fiscal espagnol âgé de 65 ans ou plus qui a vécu dans la maison pendant au moins trois ans ne paie aucun impôt sur le revenu sur cette plus-value, exactement comme s'il l'avait vendue. Nous détaillons cette exonération dans notre article sur l'exonération des plus de 65 ans.
Une résidence secondaire ou un appartement locatif n'y ouvre pas droit : la donation de ce type de bien génère donc une plus-value imposable pour le donateur. Il en va de même pour les propriétaires qui ne sont pas résidents fiscaux espagnols, car l'exonération des plus de 65 ans n'existe que dans l'impôt sur le revenu des résidents.
La plusvalía municipale
La plusvalía de la mairie, un impôt local sur l'augmentation de la valeur du terrain, s'applique aux donations comme aux ventes. En cas de donation, c'est le bénéficiaire, et non le donateur, qui la paie. À Calvià, le montant dépend de la valeur cadastrale du terrain et de la durée de détention, et il s'applique quel que soit le lien de parenté. Notre guide sur la plusvalía explique son mode de calcul.
Conserver le droit d'y vivre
Beaucoup de parents souhaitent transmettre la maison tout en continuant à y vivre. La solution habituelle consiste à donner la nue-propriété (nuda propiedad) et à conserver un droit d'usage viager, l'usufructo. Vos enfants deviennent propriétaires sur le papier, et la pleine propriété leur revient automatiquement à l'extinction de l'usufruit, sans second transfert. Notre article sur l'usufruit en Espagne explique ce mécanisme et la manière dont chaque partie est évaluée.
Donner maintenant ou léguer par testament ?
Avec des droits de succession et de donation nuls pour la famille proche aux Baléares, le choix dépend moins de l'impôt régional que de tout ce qui l'entoure. Une donation de votre vivant vous permet de voir vos enfants installés et évite ensuite les formalités de succession. Une succession, en revanche, ne génère pas de plus-value pour le défunt, ce qui compte pour les résidences secondaires ou pour les propriétaires de moins de 65 ans.
La situation familiale pèse autant que la fiscalité. Une donation est en général irrévocable : mieux vaut donc réfléchir à ce qui se passerait si le mariage d'un enfant prenait fin ou si vous aviez besoin de ce capital plus tard. Un testament reste indispensable dans tous les cas, et notre article sur la nécessité d'un testament espagnol en présente l'essentiel.
Étapes pratiques
Commencez par une estimation claire du bien, car chaque impôt de la chaîne en dépend. Confirmez la résidence fiscale du donateur, son âge et depuis combien de temps il vit dans la maison. Décidez si vous donnez la pleine propriété ou la nue-propriété, et convenez de la répartition des charges et de l'IBI. Faites-vous ensuite conseiller par un conseiller fiscal espagnol indépendant et un notaire avant de signer quoi que ce soit ; la documentation officielle est publiée par l'ATIB.
Si vous souhaitez une estimation gratuite de votre maison dans le cadre de cette réflexion, utilisez notre formulaire d'estimation, ou appelez-nous au +34 971 692 434, écrivez-nous sur WhatsApp ou par e-mail à help@imperial-properties.com. Nous accompagnons les familles du sud-ouest de Majorque depuis 1985 et sommes heureux d'examiner les options avec vous en toute confidentialité. Vous pouvez aussi découvrir nos biens dans tout Majorque.