Что такое Nota Simple: что должен проверить каждый покупатель на Майорке перед подписанием
Nota Simple на Майорке: что это, что она показывает и почему каждый покупатель должен проверить её до подписания. Главный документ перед покупкой.
Содержание
Если и есть документ, в котором каждый покупатель недвижимости на Майорке должен разобраться прежде всего, то это Nota Simple. Спросите любого опытного юриста по недвижимости в Испании, какая проверка в сделке самая важная, — и ответ всегда начнётся с неё. Это отправная точка для любого серьёзного покупателя, документ, который раскрывает истинный правовой статус объекта до того, как будет внесён задаток, подписан договор или эмоциональная привязанность превратится в финансовое обязательство. И всё же, несмотря на её важность, удивительно много иностранных покупателей приезжают на Майорку, не понимая толком, что на самом деле содержится в Nota Simple, на что в ней смотреть и что должно насторожить.
В этом гиде мы простым языком рассказываем всё, что нужно знать, чтобы, когда придёт время решиться на покупку на Майорке, вы сделали это с полной уверенностью и ясным пониманием.
Что такое Nota Simple?
Nota Simple Informativa — это официальная выписка из Реестра собственности Испании (Registro de la Propiedad). Это общедоступный документ: запросить его может любой человек с законным интересом к объекту, независимо от того, является ли он резидентом Испании, иностранцем или нынешним владельцем. Это не правоустанавливающий документ, и в суде она не имеет полной юридической силы, как полное свидетельство Certificado Registral, но для покупателя, проводящего первичную проверку, это, безусловно, самый практичный и важный документ.
Важно понимать, что Nota Simple отражает текущий зарегистрированный статус объекта на момент её выдачи. Поскольку рынок недвижимости движется быстро, а записи в реестре регулярно обновляются, свежую Nota Simple лучше запрашивать как можно ближе к дате подписания любого договора купли-продажи. К документу старше трёх месяцев следует относиться с осторожностью: с момента его выдачи могли быть зарегистрированы смена владельца, новые обременения или судебные разбирательства.
На Майорке отделения Реестра собственности находятся в Пальме, Инке (Inca) и Манакоре (Manacor), и каждое из них обслуживает свои муниципалитеты острова. Ваш юрист или агент по недвижимости подскажет, в каком отделении зарегистрирован интересующий вас объект.
Как её получить
Nota Simple можно запросить лично в соответствующем местном отделении Реестра собственности или онлайн через официальный портал Colegio de Registradores de España по адресу www.registradores.org. По состоянию на 2025 год личный запрос стоит примерно 3,64 евро плюс НДС, а онлайн-версия — примерно 9,02 евро плюс НДС. Онлайн-запросы обычно обрабатываются в течение двух часов, а при личном обращении выписку могут выдать сразу или в течение одного-двух дней — в зависимости от загруженности отделения.
Чтобы запросить Nota Simple, вам понадобится полное имя зарегистрированного владельца, регистрационный номер объекта в Реестре собственности (номер finca) или уникальный идентификатор объекта IDUFIR/CRU. Обычно эти данные может предоставить ваш юрист или агент продавца. Многие покупатели поручают юристу запросить Nota Simple от их имени в рамках первичной проверки — и это вполне разумный подход.
Что содержит Nota Simple: три ключевых раздела
Документ состоит из трёх основных разделов, и каждый из них сообщает о рассматриваемом объекте что-то своё и важное.
Первый раздел — описание объекта (Descripción de la Finca). Здесь приводится официальное зарегистрированное описание объекта: его местоположение, общая зарегистрированная площадь в квадратных метрах, планировка здания в том виде, в каком она внесена в реестр, сведения о доле в общих зонах, кадастровый номер и описание границ участка. Именно в этом разделе вы устанавливаете, что официально покупаете согласно Реестру собственности, и крайне важно сравнить это с тем, что фактически есть на объекте. Расхождения между зарегистрированным описанием и реальностью на Майорке встречаются часто, и в них нужно полностью разобраться, прежде чем двигаться дальше.
Второй раздел — право собственности (Titularidad). Здесь указаны полное юридическое имя зарегистрированного владельца или владельцев, их идентификационные номера, их доли, если владельцев несколько, а также правовое основание, по которому они приобрели объект, — покупка, наследство, дарение или иное. В этом разделе также указана дата последнего перехода права собственности и дана ссылка на нотариальный акт, которым он был оформлен. Здесь вы проверяете, что человек, продающий вам объект, имеет на это законное право.
Третий и самый тщательно изучаемый раздел — обременения (Cargas). В нём отражены все финансовые и правовые обязательства, зарегистрированные в отношении объекта на данный момент: ипотеки с названием кредитора и зарегистрированной суммой долга, аресты (embargos) по решению суда, налоговые залоги, сервитуты, например право прохода или соглашения о сервитуте, ограничения в использовании и любые другие правовые обременения, которые переходят к новому владельцу вместе с объектом. Если в этом разделе стоит фраза LIBRE DE CARGAS, на объекте нет зарегистрированных обременений — это самая чистая ситуация из возможных. Любая запись в этом разделе требует тщательного юридического анализа, прежде чем двигаться дальше.
На что обращать внимание: пять важнейших проверок
Мало просто получить документ: по-настоящему полезным его делает понимание того, что в нём искать. Опытные покупатели и их юристы проводят пять проверок каждой Nota Simple.
Первая — подтверждение права собственности. Продавец, указанный в договоре купли-продажи, должен в точности совпадать с владельцем, указанным в Nota Simple. Любое расхождение, даже небольшая разница в написании, требует выяснения. Если владельцев несколько, все они должны участвовать в продаже и дать на неё согласие.
Вторая — точность площади и описания. Сравните зарегистрированную площадь с тем, как объект представлен в продаже, и с тем, что вы физически увидели на просмотре. На Майорке объекты нередко годами обрастают пристройками и дополнительными сооружениями, которые официально не зарегистрированы, поэтому в Nota Simple объект оказывается меньше, чем в действительности. Такие незарегистрированные элементы требуют отдельного юридического внимания и могут иметь последствия с точки зрения градостроительного законодательства.
Третья — непогашенные ипотеки. Любая ипотека, зарегистрированная на объекте, должна быть погашена продавцом в момент продажи или до неё за счёт средств от сделки. Ваш юрист следит за тем, чтобы погашение ипотеки было официально зарегистрировано одновременно с подписанием нового акта о праве собственности. Ипотека в Nota Simple сама по себе не проблема, если всё сделано правильно, но упускать её из виду нельзя.
Четвёртая — аресты и судебные постановления. Embargo — это арест имущества по решению суда, как правило из-за неоплаченного долга. Если он зарегистрирован на объекте, он имеет приоритет перед продажей, и его нужно снять, прежде чем объект можно будет чисто передать новому владельцу. В отличие от ипотеки, embargo нельзя просто погасить деньгами от продажи у нотариуса: для этого требуется отдельное юридическое производство, которое может значительно задержать или осложнить сделку.
Пятая — сервитуты и права третьих лиц. Это права, которыми другие люди или организации обладают в отношении объекта: например, право прохода через участок, право доступа для соседнего объекта или принадлежащие третьим лицам подземные коммуникации. Сервитуты особенно распространены у сельских объектов на Майорке, и хотя они не обязательно представляют проблему, в них нужно полностью разобраться, потому что они переходят к любому новому владельцу и могут влиять на то, как используется объект.
О чём Nota Simple не говорит
Понимать ограничения Nota Simple так же важно, как понимать её содержание. Есть ряд вещей, которых этот документ не раскрывает, и каждая из них требует отдельной проверки.
Nota Simple не подтверждает, соответствует ли объект или какие-либо его постройки градостроительным нормам. Объект может быть полностью зарегистрирован и выглядеть абсолютно чистым по Nota Simple, но при этом иметь постройки, пристройки или перепланировки, выполненные без необходимых разрешений. На Майорке, где законодательство о застройке сельских земель сложное, а многие объекты годами неофициально расширялись, это особенно важный пробел, который нужно закрыть отдельными проверками в соответствующей мэрии и с помощью профильного архитектора или юриста.
В ней нет цены продажи по предыдущим сделкам. Она не показывает подробную историю прежних владельцев, кроме нынешнего зарегистрированного. Она не подтверждает, оплачены ли взносы в сообщество собственников, уплачен ли местный налог на недвижимость (IBI) и нет ли неоплаченных коммунальных счетов, связанных с объектом. Всё это нужно проверять отдельно в рамках комплексной проверки перед покупкой.
Наконец, Nota Simple не показывает, распространяется ли на объект действие испанского Ley de Costas (закона о побережье), находится ли он в зоне риска наводнений или под защитой как археологический объект. Особенно для прибрежных и сельских объектов это отдельные проверки, которые опытный юрист по недвижимости проведёт параллельно с проверкой по Реестру собственности.
Nota Simple и ваша ипотека
Если вы планируете финансировать покупку на Майорке ипотекой в испанском банке, кредитор в обязательном порядке запросит актуальную Nota Simple в рамках рассмотрения заявки. Банк использует этот документ, чтобы проверить право собственности, оценить существующие обременения и подтвердить зарегистрированные данные, прежде чем заказать официальную оценку. Испанские банки по закону обязаны рассчитывать ипотечное предложение исходя из меньшей из двух сумм — цены покупки или собственной оценки банка, поэтому точность и актуальность Nota Simple важны как для кредитования, так и для вашей собственной защиты.
Работа с Imperial Properties
В Imperial Properties получение и анализ Nota Simple — стандартная часть проверки, через которую мы проводим каждого покупателя с того момента, как объект становится серьёзным кандидатом. Мы работаем с проверенной сетью независимых юристов, которые свободно говорят на английском, немецком, французском и испанском и специализируются на сделках с недвижимостью на Майорке. Вместе мы следим за тем, чтобы Nota Simple была не просто получена, но и по-настоящему понятна вам, а все выявленные в ней вопросы были чётко и профессионально решены до того, как вас попросят взять на себя какие-либо обязательства.
Если у вас есть вопросы о конкретном объекте или вы только начинаете поиски на Майорке, мы с удовольствием подробно расскажем вам о всём процессе. Заходите на www.imperial-properties.com или свяжитесь с нашей командой напрямую.