Passer à plus petit à Majorque : quitter sa villa pour un logement plus simple dans le sud-ouest

Passer à plus petit à Majorque : bien caler la vente et l'achat, la fiscalité après 65 ans, les critères de votre prochain logement et rester dans le sud-ouest.

À Majorque, passer à un logement plus petit consiste généralement à vendre la villa familiale pour s'installer dans un lieu plus simple à vivre, non loin de là. Les clés : bien articuler la vente et l'achat, comprendre les règles fiscales applicables après 65 ans et choisir un logement adapté aux vingt prochaines années plutôt qu'aux vingt dernières.

Nous vendons des biens à Calvià depuis 1985, et une bonne partie de nos vendeurs aujourd'hui sont des propriétaires qui ont acheté leur villa il y a des décennies, y ont élevé leur famille et souhaitent désormais quelque chose de moins grand. Les enfants ont leur propre vie. Le jardin demande une matinée entière. La piscine doit être entretenue, que l'on s'y baigne ou non. Personne ne veut quitter l'île, ni même souvent le quartier. On souhaite simplement un logement qui rende plus de temps qu'il n'en prend.

Pourquoi les propriétaires choisissent plus petit

Les raisons sont rarement uniquement financières. Celles que nous entendons le plus souvent sont pratiques : des escaliers qui ne posaient aucun problème à cinquante ans, un terrain à flanc de colline d'où il faut prendre la voiture pour aller où que ce soit, l'entretien d'un grand jardin et d'une piscine, et une maison qui reste presque vide en dehors des vacances en famille.

Il existe aussi une raison plus discrète. De nombreux propriétaires veulent prendre une décision au sujet de la maison familiale selon leurs propres conditions, tant qu'ils ont l'énergie de profiter du chapitre suivant, plutôt que de laisser ce soin à leurs enfants plus tard. Libérer du capital peut aussi aider la génération suivante dès maintenant. Notre article sur l'impôt sur les donations aux Baléares et les donations aux enfants explique comment cela fonctionne.

Vendre d'abord ou acheter d'abord ?

C'est la première question que presque tout le monde pose, et il n'existe pas de réponse unique. Tout dépend de votre marge de manœuvre.

• Vendre d'abord vous donne une visibilité sur votre budget et vous place en position de force en tant qu'acheteur. La contrepartie : il vous faut un point de chute si la vente est signée avant que vous ayez trouvé votre prochain logement. Une location de quelques mois est une solution de transition courante.
• Acheter d'abord vous permet de ne déménager qu'une fois, sereinement, et de vendre une maison vide, plus facile à présenter. Cela suppose de disposer des fonds pour finaliser l'achat avant de percevoir le produit de la vente.
• Coordonner les deux est souvent le meilleur compromis. Lorsque vous concluez une vente, la date de signature prévue dans le contrat d'arras peut être fixée de manière à vous laisser du temps, et l'achat peut être calé en conséquence.

En pratique, une vente ici se compte en mois plutôt qu'en semaines. Notre guide sur le temps nécessaire pour vendre un bien à Majorque détaille chaque étape, et notre article sur le fonctionnement de l'estimation explique comment le prix de mise en vente est fixé.

La fiscalité pour les vendeurs de plus de 65 ans

Pour les résidents fiscaux espagnols, l'âge fait une réelle différence.

L'exonération des plus de 65 ans. Si vous avez 65 ans ou plus et vendez votre résidence habituelle, la plus-value est exonérée de l'impôt espagnol sur le revenu. La résidence habituelle désigne en général le logement que vous occupez comme résidence principale depuis au moins trois ans. Nous détaillons les conditions dans notre guide sur l'exonération des plus de 65 ans lors de la vente de votre logement.

L'exonération pour réinvestissement. Si vous avez moins de 65 ans, la plus-value sur votre résidence principale est exonérée à hauteur du montant que vous réinvestissez dans une nouvelle résidence principale dans un délai de deux ans. Pour les couples dont l'un a plus de 65 ans et l'autre non, il est utile de se faire conseiller sur l'incidence des quotes-parts de propriété sur le résultat.

L'option de la rente viagère. Les plus de 65 ans peuvent également exonérer les plus-values sur d'autres actifs, jusqu'à 240 000 €, en réinvestissant le produit dans les six mois dans une rente viagère garantie. C'est intéressant pour les propriétaires qui possèdent un second bien en plus de leur logement.

Ce qui s'applique toujours. L'exonération des plus de 65 ans relève de l'impôt sur le revenu. Elle ne supprime pas la taxe municipale plusvalía, que le vendeur paie à la mairie. Notre guide sur la taxe plusvalía explique son mode de calcul. Les non-résidents relèvent de règles différentes, présentées dans notre article sur la vente en tant que non-résident. Nous recommandons toujours de faire confirmer votre situation par un conseiller fiscal avant de signer.

Ce qu'il faut rechercher dans votre prochain logement

Ceux qui réussissent ce changement pensent à leur quotidien dans dix ou quinze ans, et pas seulement à l'allure du logement aujourd'hui.

• Un accès de plain-pied. Un ascenseur, ou un logement en rez-de-chaussée ou sur un seul niveau, compte plus qu'une chambre supplémentaire.
• Un stationnement près de la porte. Monter ses courses par un long escalier de jardin devient vite lassant.
• Des services accessibles à pied. Une pharmacie, un café, un supermarché et un centre de santé à distance de marche changent la vie au quotidien.
• Un espace extérieur facile à entretenir. Une belle terrasse avec vue procure souvent plus de plaisir qu'un grand jardin.
• Un logement que l'on peut fermer et quitter sans souci. Si vous voyagez encore pour voir votre famille, un logement sûr et facile à fermer pendant des semaines est un atout précieux.
• La santé. Repérez l'hôpital le plus proche et les options d'urgence. Notre guide des hôpitaux proches de Santa Ponsa couvre le sud-ouest.

Les appartements et maisons de ville font généralement partie d'une copropriété : lisez les procès-verbaux et vérifiez les charges avant de vous engager. Notre article sur l'achat au sein d'une comunidad de propietarios (copropriété) explique les questions à poser.

Rester dans le sud-ouest

La plupart de nos clients qui choisissent plus petit restent à Calvià, et l'on comprend aisément pourquoi. Santa Ponsa, Peguera et Palmanova disposent toutes de promenades en bord de mer plates, bordées de commerces et de cafés, ce qui les rend très agréables à vivre au quotidien sans voiture.

Calvià propose aussi une offre solide pour les seniors. Le guide du vieillissement actif et en bonne santé 2025/2026 de la mairie recense les activités proposées par les associations de seniors de Santa Ponsa, Palmanova, El Toro, Son Caliu, Portals Nous, Magaluf, Galatzó, Calvià village et Es Capdellà. Il comprend également un programme de marche nordique, une chaîne WhatsApp pour les plus de 65 ans, la carte Calvià Saludable et des réductions pour les résidents de plus de 65 ans.

Que faire du mobilier

Le mobilier d'une villa tient rarement dans un appartement. Certains vendeurs incluent les meubles dans la vente, ce qui convient aux acheteurs qui veulent emménager immédiatement. Dans ce cas, listez-les correctement dans le contrat. Notre guide sur les ventes meublées, les inventaires et la valeur du mobilier explique comment faire. Commencez tôt par les objets chargés de souvenirs familiaux, car ce sont les décisions qui prennent le plus de temps.

Comment nous vous accompagnons

En tant qu'entreprise familiale nous-mêmes, nous savons que vendre la maison de famille n'est pas une simple transaction. Nous pouvons estimer votre logement actuel, vous aider à trouver le prochain dans le sud-ouest et coordonner le calendrier pour que vous ne déménagiez qu'une seule fois. Commencez par une estimation gratuite et sans engagement, ou découvrez nos biens actuellement en vente à Santa Ponsa et Nova Santa Ponsa et dans toute l'île de Majorque.

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