Comprar una Vivienda Amueblada en Mallorca: Inventario, Valor del Mobiliario y Qué Debe Decir el Contrato

Cuando compras una vivienda amueblada en Mallorca, nada de lo que no está fijo se incluye automáticamente solo porque estaba allí en la visita. Un inventario firmado y detallado, anexo al contrato privado y mencionado en la escritura, es el único registro fiable de lo que se queda y lo que se va.

Las ventas con muebles son habituales en la isla. Muchas viviendas son segundas residencias o casas de vacaciones, y a los propietarios que se marchan, a menudo de vuelta al Reino Unido, Alemania o Escandinavia, rara vez les apetece enviar sofás y mesas de comedor por media Europa. Para el comprador, una villa o un piso amueblado significa llegar con una maleta y empezar a vivir, una ventaja real cuando te trasladas con la familia o quieres disfrutar de la casa desde el primer fin de semana.

También añade un nivel de detalle fácil de pasar por alto. ¿De quién son los muebles de exterior? ¿Los cuadros forman parte de la venta? ¿Qué pasa si la nevera desaparece entre la visita y el notario? Te explicamos cómo hacerlo bien.

Lo Fijo y lo Mueble: Qué Dice la Ley

La ley española traza la línea básica en el artículo 334 del Código Civil. Todo lo que está unido a un inmueble de forma que no pueda separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto se considera parte del propio inmueble. Por eso la cocina integrada, los armarios empotrados, los sanitarios, las chimeneas de obra y elementos similares van normalmente con la casa, aunque nadie los enumere.

Todo lo demás son bienes muebles y pertenecen al vendedor salvo que el contrato diga otra cosa. Sofás, camas, mesas, alfombras, lámparas, televisores, electrodomésticos no integrados, muebles de jardín, barbacoas y cuadros están en este lado. Entre ambos hay una zona gris: los aparatos de aire acondicionado tipo split, los robots limpiafondos, la iluminación exterior, cortinas y estores, o una vinoteca encastrada en un mueble. Son justo los elementos que generan discusiones, así que nómbralos uno a uno.

La regla más sencilla es la que damos a todos nuestros clientes: si lo quieres, que conste por escrito; si el vendedor quiere quedárselo, que también conste. Una lista clara protege a las dos partes y evita una conversación incómoda el día de la firma.

El Inventario: Cómo Hacerlo Bien

Un buen inventario se organiza estancia por estancia e incluye la terraza, el jardín, el garaje y los trasteros. Para cada elemento recoge una descripción breve, la cantidad y, si tiene valor, la marca o el modelo. Las fotografías fechadas y anexas a la lista son la mejor protección posible, porque muestran el estado en el momento del acuerdo.

El inventario debe indicar también lo que queda excluido. Las fotos familiares y los objetos personales son evidentes, pero muchos propietarios quieren conservar un cuadro concreto, un arcón antiguo o unas esculturas del jardín. Si se los llevan, la lista debe decirlo para que nadie dé por hecho lo contrario.

Adjunta el inventario como anexo al contrato de arras o contrato privado de compraventa, haz que ambas partes firmen o rubriquen cada página y asegúrate de que la escritura lo menciona. Si aún no conoces bien la fase de arras, nuestro artículo sobre qué pasa si te echas atrás tras firmar las arras explica por qué ese contrato es tan importante.

Cómo Valorar el Mobiliario

Comprador y vendedor pueden incluir los muebles en el precio total o asignarles una cifra separada. Incluirlos es más sencillo. Separarlos puede tener sentido cuando el mobiliario tiene un valor real, por ejemplo piezas de diseño, muebles de exterior de calidad o un equipamiento completo de electrodomésticos nuevos, porque los bienes muebles tributan de forma distinta al inmueble.

La cifra tiene que ser realista. La Agencia Tributaria de las Illes Balears, la ATIB, puede revisar los valores declarados en una compra, y desde 2022 la base imponible del impuesto de transmisiones del inmueble no puede ser inferior al valor de referencia del Catastro cuando este supera el precio declarado. Trasladar parte del precio a una cifra de muebles inflada no reduce el impuesto del inmueble por debajo de ese mínimo y además genera preguntas. Mantén el valor del mobiliario acorde con lo que realmente vale, con fotografías y, si las tienes, facturas. Tu abogado o gestor te asesorará sobre la tributación de tu compra, y la web de la ATIB publica la normativa autonómica vigente.

La Hipoteca y los Muebles

Si financias la compra, ten en cuenta que la tasación bancaria valora el inmueble, no su contenido. Los bancos españoles calculan el préstamo sobre el menor entre el precio de compra y el valor de tasación, así que lo que pagues por los muebles normalmente sale de tus fondos propios.

Es una razón más para acordar pronto cualquier valor separado del mobiliario, de modo que el precio de la escritura, la tasación y la oferta hipotecaria encajen. A los bancos no les gustan las sorpresas en la notaría, igual que a los compradores.

Estado, Entrega y la Visita Final

Acuerda en el contrato que la vivienda y el mobiliario inventariado se entregarán en el estado en que se visitaron, salvo el desgaste normal. Después organiza una visita final poco antes de la cita en la notaría. Lleva el inventario, comprueba que todo lo que figura está allí y funciona, y confirma que lo excluido ya se ha retirado.

Fíjate también en los detalles prácticos: electrodomésticos encendidos, el equipo de la piscina funcionando, mandos de puertas y aire acondicionado, llaves de todas las cerraduras y códigos de la alarma. Si falta algo o está roto, es mucho más fácil acordar una solución antes de firmar que después. Una inspección previa cubre el edificio, como explicamos en nuestra guía sobre la inspección estructural al comprar en Mallorca, pero la comprobación del mobiliario te corresponde a ti.

Por último, contrata el seguro desde el día de la firma y asegúrate de que cubre el contenido además del continente. Nuestro artículo sobre el seguro de hogar para compradores en Mallorca explica qué revisar.

Para Vendedores: Vender con Muebles

Si vendes, decide pronto qué dejas y qué te llevas, y díselo a tu agente antes de hacer las fotografías. Los compradores se enamoran de lo que ven, así que si una pieza destacada no se queda, mejor retirarla antes de las visitas o dejar clara la exclusión en el anuncio.

Preparar tú mismo el inventario, con fotos, agiliza todo una vez aceptas una oferta. También ayuda si no vas a estar en la isla el día de la firma: una lista clara permite que tu representante y el comprador hagan la entrega sin llamadas entre husos horarios.

Tanto si compras una casa lista para entrar a vivir como si vendes una completamente amueblada, te ayudamos con los detalles. Consulta nuestras propiedades en Santa Ponsa y Nova Santa Ponsa o en toda Mallorca, llámanos al +34 971 692 434, escríbenos por WhatsApp o envía un correo a help@imperial-properties.com. Si piensas vender, utiliza nuestro formulario de valoración gratuita.

Este artículo es información general y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Pide a tu abogado que revise el inventario y el valor del mobiliario en tu compra concreta.