Comprar una Propiedad en Mallorca a Través de una Empresa o a Nombre Personal: ¿Qué es lo Mejor Para Ti?

Una de las preguntas que surge habitualmente entre compradores que se plantean adquirir una propiedad en Mallorca — especialmente aquellos que compran en el segmento más alto del mercado, o los que ya tienen propiedades a través de estructuras societarias en su país de origen — es si comprar en nombre personal o a través de una empresa. Es una pregunta legítima con una respuesta real, y la respuesta en 2026 es más matizada de lo que podría parecer.

La versión corta es esta: para la mayoría de los compradores que adquieren una propiedad en Mallorca para uso personal — como residencia principal, como segunda residencia o como combinación de ambas — comprar a nombre personal es más sencillo, más barato a largo plazo y habitualmente más eficiente fiscalmente. Para un grupo más reducido de compradores con circunstancias específicas, adquirir a través de una Sociedad Limitada española — SL — puede ofrecer ventajas genuinas. Entender a qué grupo perteneces es lo que esta guía pretende ayudarte a determinar.

Comprar a Nombre Personal: La Opción por Defecto y Habitualmente la Correcta

Comprar a nombre personal es la vía directa. Obtienes tu NIE, abres una cuenta bancaria española, firmas la escritura de compraventa ante notario y registras la titularidad en el Registro de la Propiedad. El proceso es bien conocido y se aplica a la gran mayoría de las transacciones inmobiliarias internacionales en Mallorca cada año.

Para un no residente que compra a nombre personal en 2026, los impuestos de compra en las Islas Baleares se aplican según una escala progresiva. Para propiedades de segunda mano el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales se aplica al 8 por ciento sobre los primeros 400.000 euros, al 9 por ciento entre 400.000 y 600.000 euros, al 10 por ciento entre 600.000 y un millón, al 12 por ciento entre uno y dos millones, y al 13 por ciento sobre cualquier importe superior. Para propiedades nuevas se aplica IVA del 10 por ciento y AJD del 1,5 por ciento. Además de los impuestos, los compradores deben presupuestar honorarios notariales, de Registro y de abogado — en total aproximadamente entre el 10 y el 14 por ciento del precio.

Una vez adquirida, el propietario no residente está sujeto a un impuesto anual sobre la renta imputada incluso si la propiedad no está alquilada, calculado sobre el 1,1 o el 2 por ciento del valor catastral. Para la mayoría de propiedades en Mallorca, esto resulta en una carga fiscal anual modesta. Los no residentes deben presentar el Modelo 210 anualmente.

Si la propiedad se alquila, los ingresos tributan para los no residentes de fuera de la UE al tipo fijo del 24 por ciento. Para los residentes en la UE y el EEE, el tipo es del 19 por ciento y los gastos deducibles pueden restarse de los ingresos imponibles — intereses hipotecarios, cuotas de comunidad, seguros, mantenimiento y gestión.

Comprar a Través de una SL Española: Cuándo Tiene Sentido

Constituir una SL requiere un capital social mínimo de 3.000 euros, inscripción en el Registro Mercantil y obligaciones continuadas que incluyen cuentas anuales, impuesto de sociedades y domicilio social registrado. El coste anual mínimo de mantener una SL asciende típicamente a unos 1.500 euros.

El impuesto de sociedades en España es actualmente del 25 por ciento sobre los beneficios netos. La clave está en qué es "neto": una SL puede deducir todos los gastos empresariales legítimos — intereses hipotecarios, mantenimiento, honorarios de gestión, seguros, limpieza, suministros y honorarios profesionales — de sus ingresos imponibles antes de aplicar el tipo del 25 por ciento. Para una propiedad que genera ingresos sustanciales con costes elevados, esta deducibilidad puede hacer la estructura SL más eficiente fiscalmente que la titularidad personal para compradores de fuera de la UE. La SL también ofrece protección de responsabilidad limitada, separando los activos de la empresa del patrimonio personal de sus socios.

La Diferencia en las Ganancias Patrimoniales

Los no residentes de fuera de la UE que venden en nombre personal tributan al 24 por ciento sobre las ganancias patrimoniales. Los residentes en la UE y el EEE que venden a título personal tributan al 19 por ciento. Una SL española paga el impuesto de sociedades al 25 por ciento sobre los beneficios. La brecha entre tipos personal y corporativo se ha reducido significativamente, lo que ha disminuido el atractivo de la SL por esta razón en la mayoría de los casos.

El Ángulo de la Planificación Sucesoria

Desde que las Islas Baleares introdujeron una exención del 100 por ciento del impuesto de sucesiones para hijos, cónyuges y padres en 2023, el argumento hereditario para la SL ha desaparecido en gran medida para los escenarios de sucesión familiar más comunes. La herencia directa de propiedades en Mallorca por hijos y cónyuges no conlleva ahora ningún coste fiscal, lo que elimina una de las principales justificaciones históricas para la titularidad corporativa.

Los Casos Claros: Cuándo Elegir Cada Estructura

La titularidad personal es generalmente la opción correcta para compradores que adquieren para uso personal como residencia principal o secundaria; para compradores que alquilan ocasionalmente pero no gestionan la propiedad como negocio comercial; para compradores residentes en la UE y el EEE; y para compradores cuyos herederos son familiares directos que se beneficiarán de la exención del impuesto de sucesiones balear.

Una estructura SL merece consideración seria para no residentes de fuera de la UE con propiedades de alto valor que generan ingresos sustanciales de forma comercial; para compradores que invierten a través de una estructura corporativa existente en su país de origen; para compradores con activos personales significativos que desean separación legal; y para compradores que prevén múltiples propiedades en España. El umbral a partir del cual una SL empieza a tener sentido se sitúa habitualmente en propiedades con un valor superior a 300.000 euros donde el propietario no tiene ninguna intención de convertirse en residente español.

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Nota: Este artículo proporciona solo información general y no constituye asesoramiento legal o fiscal. Busca siempre asesoramiento personalizado de un abogado y asesor fiscal español cualificado.