Cómo Obtener una Licencia de Alquiler Turístico (ETV) en Mallorca: La Guía Completa para 2026

Si tienes una propiedad en Mallorca y estás pensando en alquilarla a turistas, lo primero que necesitas entender es que los alquileres turísticos de corta duración — cualquier estancia inferior a 30 días — solo son legales con una licencia específica. Esa licencia se llama ETV, abreviatura de Estancia Turística en Vivienda, y sin ella, anunciar tu propiedad en plataformas como Airbnb o Booking.com es ilegal y puede conllevar multas que comienzan en 5.000 euros y superan los 50.000 euros en casos graves.

El sistema ETV es una de las cosas más importantes que hay que entender antes de comprar una propiedad de inversión en Mallorca, porque el panorama regulatorio actual ha hecho que la situación sea considerablemente más compleja — y considerablemente más valiosa para quienes ya tienen una licencia — de lo que era hace apenas unos años.

La Moratoria: Por Qué las Nuevas Licencias Están Restringidas

Desde 2022, el Govern balear ha impuesto una moratoria sobre la concesión de nuevas licencias ETV en todo el archipiélago. La moratoria refleja una decisión política deliberada de limitar la expansión del alojamiento turístico en zonas residenciales, para proteger la disponibilidad de vivienda para los residentes locales y gestionar la capacidad de carga turística de la isla. El Consell de Mallorca debía revisar la situación y publicar nuevos requisitos de zonificación y cuotas, un proceso que ha avanzado lentamente. A fecha de 2026, la moratoria sigue vigente para la mayoría de los tipos de propiedad y zonas.

La consecuencia práctica es significativa. Quien compre hoy una propiedad en Mallorca que no disponga ya de una licencia ETV válida no puede obtener una nueva licencia de alquiler turístico de corta duración en la mayoría de las zonas. La única vía legal para entrar en el mercado de alquiler a corto plazo es comprar una propiedad que ya cuente con una licencia válida. Las propiedades con licencias ETV existentes son consecuentemente más valiosas que propiedades similares sin licencia — una prima que los agentes independientes estiman habitualmente entre el 15 y el 25 por ciento.

Los Tres Tipos de Licencia ETV

Existen tres categorías de licencia de alquiler turístico en Mallorca, cada una diseñada para diferentes tipos de propiedad y situaciones.

La ETV estándar se aplica a viviendas unifamiliares aisladas — villas, fincas y casas independientes. Esta es la categoría más sencilla. Una ETV para una propiedad independiente se concede con carácter indefinido, lo que significa que no caduca y no requiere renovación periódica. No es necesario obtener la aprobación de los propietarios vecinos. La propiedad puede alquilarse a turistas durante todo el año.

La ETVPL se aplica a propiedades dentro de edificios plurifamiliares — apartamentos y casas adosadas o pareadas. Esta categoría está sujeta a considerablemente más restricciones. La licencia se concede por períodos renovables de cinco años. La comunidad de propietarios del edificio debe haber aprobado el uso de los apartamentos del edificio para alquiler turístico por mayoría de votos, y esta aprobación debe estar documentada y presentarse como parte de la solicitud. Muchas comunidades de propietarios en Mallorca han votado específicamente para prohibir los alquileres turísticos en sus edificios, lo que significa que obtener una ETVPL en esos edificios no es posible independientemente de otros factores. El coste de una licencia ETVPL es de 875 euros por plaza — por lugar de alojamiento autorizado.

La ETV60 es una categoría especial para propietarios que utilizan la propiedad como su residencia principal habitual — su dirección de empadronamiento — pero desean alquilarla a turistas durante períodos limitados. Con la licencia ETV60, una propiedad puede alquilarse a turistas un máximo de 60 días al año, y al menos 30 de esos días deben recaer en julio o agosto. La licencia es válida por cinco años y es renovable. El coste es de aproximadamente 292 euros en total para la ventana de alquiler anual de dos meses. La ETV60 es relevante principalmente para residentes que quieren generar ingresos de su vivienda durante el período en que están de vacaciones o viajando.

Requisitos que Debe Cumplir la Propiedad

Independientemente del tipo de licencia que se solicite, cualquier propiedad que aspire a una ETV debe cumplir una serie de condiciones mínimas. La propiedad debe tener al menos cinco años como residencia privada. No puede ser una propiedad bajo protección oficial ni sujeta a un precio tasado regulado. No puede estar ubicada en suelo rústico protegido. No puede haber recibido una sanción grave o muy grave relacionada con la actividad de alquiler turístico. No puede alquilarse por habitaciones individuales — solo la propiedad completa puede arrendarse a una sola parte. El máximo permitido es de seis dormitorios y doce plazas, con al menos un baño por cada tres plazas.

La propiedad también debe disponer de una cédula de habitabilidad válida — el certificado de ocupación habitable — y un certificado de eficiencia energética vigente con la calificación requerida para la antigüedad del edificio. Ambos certificados tienen una validez de diez años y deben estar en vigor en el momento de la solicitud. Este es un detalle que sorprende a algunos compradores cuando adquieren propiedades más antiguas: si alguno de los certificados ha caducado, debe renovarse antes de que pueda tramitarse la solicitud de ETV.

El DRIAT: El Documento de Solicitud

Para comenzar a operar como alquiler turístico, el propietario debe presentar un DRIAT — una Declaración Responsable de Inicio de Actividad Turística — ante el departamento de turismo del Consell de Mallorca. El DRIAT no es una solicitud convencional que se revisa y aprueba a lo largo del tiempo; una vez presentado correctamente, la actividad queda automáticamente autorizada para comenzar. Si hay errores o documentación faltante, se aplica una ventana de corrección de diez días conforme a la Ley 30/1992.

Tras la presentación del DRIAT, el Departamento de Turismo realizará una inspección de la propiedad para verificar que la información proporcionada es exacta y que la propiedad cumple todos los requisitos aplicables. Si se detecta información falsa o incorrecta, la licencia será suspendida y la inscripción cancelada del Registro de Turismo.

Qué Significa el Número ETV en la Práctica

Cada licencia ETV lleva un número de registro en el formato ETV/xxxx/xxxx. Este número debe aparecer en toda la publicidad de la propiedad — en Airbnb, en Booking.com, en cualquier material de marketing impreso o digital, y en el contrato de alquiler entregado a los huéspedes al inicio de su estancia. Publicitar una propiedad turística sin mostrar el número de licencia constituye en sí mismo una infracción y puede acarrear multas. Plataformas como Airbnb ya filtran por este número y pueden retirar los anuncios que no puedan acreditar un registro válido.

Los titulares de una licencia ETV también tienen obligaciones continuadas. Deben registrarse ante la Guardia Civil o la Policía Nacional para presentar informes semanales de los datos de los huéspedes — nombre, número de pasaporte o documento de identidad, fechas de estancia — poco después de cada llegada. Deben prestar servicios turísticos que incluyen limpieza periódica, ropa de cama y toallas. Deben mantener un seguro de responsabilidad civil que cubra la propiedad durante la ocupación turística. Y deben registrarse a efectos del impuesto turístico y cobrar y remitir la Ecotasa — el impuesto turístico de Mallorca — a cada huésped por cada noche de estancia.

Zonificación: Dónde Están Permitidos los Alquileres Turísticos

El permiso para tener una licencia ETV depende no solo de la propia propiedad sino de dónde está ubicada. Cada municipio de Mallorca tiene su propio plan de ordenación urbana — zonificación — que divide el territorio en zonas donde los alquileres turísticos están permitidos y zonas donde están restringidos o prohibidos. Las zonas clasificadas como zonas turísticas saturadas tienen los controles más estrictos. La Playa de Palma, por ejemplo, históricamente restringió los apartamentos para operar como alquileres turísticos en absoluto y ahora permite propiedades de tipo villa en circunstancias específicas durante un máximo de 60 días al año.

Antes de adquirir cualquier propiedad con la intención de utilizarla como alquiler turístico, debe verificarse la clasificación de zonificación de esa propiedad específica. Esto no es algo que pueda asumirse por el tipo de propiedad o por su ubicación en una zona turística — requiere confirmación específica del departamento de planeamiento municipal correspondiente o de un abogado familiarizado con el esquema de zonificación local. Imperial Properties trabaja con especialistas legales de confianza que pueden verificar esto como parte del proceso de diligencia debida.

Comprar una Propiedad con una Licencia ETV Existente

Dada la moratoria sobre nuevas licencias, la vía más fiable para acceder al mercado de alquiler turístico de Mallorca en 2026 es comprar una propiedad que ya cuente con una ETV válida. Cuando se vende una propiedad, la licencia ETV se transfiere con ella, siempre que el nuevo propietario continúe cumpliendo todas las condiciones bajo las que se concedió la licencia y notifique a las autoridades correspondientes el cambio de titularidad.

Antes de completar cualquier compra de una propiedad comercializada como poseedora de una licencia ETV, deben verificarse varias cosas. La licencia debe confirmarse como activa y en buen estado en el Registro de Turismo — no suspendida ni bajo sanción. El número autorizado de plazas debe coincidir con la capacidad física de la propiedad. La cédula de habitabilidad y el certificado energético deben estar vigentes. Y la comunidad de propietarios, si procede, no debe haber votado posteriormente para retirar el permiso para los alquileres turísticos. Todo esto requiere una diligencia debida legal adecuada.

La Oportunidad de Ingresos por Alquiler

El mercado de alquiler turístico de Mallorca genera buenos rendimientos para las propiedades en las ubicaciones adecuadas con las licencias correctas. Durante los meses pico de julio y agosto, la demanda supera consistentemente a la oferta, con tarifas de alquiler semanales para villas y apartamentos con licencia que reflejan tanto la escasez de inmuebles licenciados como el atractivo duradero de la isla como destino mediterráneo premium. Las propiedades en el suroeste — en las zonas de Calvià, Santa Ponsa, Puerto Portals, Andratx y Bendinat — y en Palma y sus alrededores atraen una demanda internacional consistente a lo largo de la temporada media de primavera y otoño, además del verano pico.

El equipo de Imperial Properties está en una posición excelente para asesorar sobre qué propiedades disponibles tienen licencias ETV válidas y cuál es el potencial de ingresos de esas propiedades en la práctica. Para los compradores que deseen entender completamente este mercado antes de tomar una decisión, podemos organizar conversaciones con empresas especializadas en gestión de alquileres y asesores legales como parte del proceso de visita de propiedades. Visita www.imperial-properties.com o contacta directamente con nuestro equipo.