Convenio Fiscal Emiratos: Cómo Conservar tu Casa en Mallorca al Mudarte a Dubái

El convenio fiscal Emiratos-España permite que España siga gravando tu casa en Mallorca aunque te mudes a Dubái o Abu Dabi. Un detalle sorprende a casi todos: para las personas físicas, el convenio solo considera residentes en EAU a los nacionales emiratíes.

Cada vez más clientes reparten su vida entre Mallorca y los Emiratos, y la pregunta que más oímos es sencilla: "Si me voy a Dubái y me quedo con la casa, ¿qué le debo a España?". Esta guía explica qué dice realmente el convenio, qué añade la ley española y qué pasos prácticos dan los propietarios. Es información general, no asesoramiento fiscal: cada caso merece la revisión de un asesor fiscal cualificado.

Qué Es el Convenio

España y los Emiratos Árabes Unidos firmaron su convenio para evitar la doble imposición en Abu Dabi el 5 de marzo de 2006. Se publicó en el Boletín Oficial del Estado el 23 de enero de 2007 y entró en vigor el 2 de abril de 2007. Cubre el impuesto sobre la renta y el impuesto sobre el patrimonio, y desde el 1 de enero de 2023 incorpora además la cláusula antiabuso del instrumento multilateral de la OCDE, que deniega los beneficios del convenio a operaciones cuyo objetivo principal sea obtenerlos.

El texto completo lo publica el Ministerio de Hacienda y merece la pena leer los artículos citados en su versión original: Convenio España-Emiratos Árabes Unidos (Hacienda).

El Detalle de la Residencia que Casi Nadie Conoce

El artículo 4 del convenio define quién es residente de cada país. En el caso de España, cualquier persona sujeta a imposición en España por razón de su domicilio o residencia. En el caso de los Emiratos, la definición para personas físicas es más estrecha: personas domiciliadas en los Emiratos y que sean nacionales de los Emiratos.

Dicho de forma sencilla, un propietario británico, alemán o sueco que se traslada a Dubái no es, en general, "residente en EAU" a efectos de este convenio, por mucho tiempo que viva allí. Eso tiene dos consecuencias:

• Las reglas de desempate del artículo 4, pensadas para casos en que alguien parece residente en ambos países, se aplican a residentes según el convenio. Quien no cumple la definición emiratí no puede apoyarse en ellas de la forma habitual.
• Si sigues siendo residente fiscal en España lo decide la ley española por sí sola.

Los nacionales emiratíes con propiedades en Mallorca están en otra situación y quedan plenamente dentro del convenio.

¿Sigues Siendo Residente Fiscal en España?

Según la ley del IRPF, eres residente fiscal en España en un año natural si pasas más de 183 días en el país, o si España es el núcleo principal de tus actividades o intereses económicos. Además, se presume la residencia en España cuando tu cónyuge no separado legalmente y tus hijos menores dependientes residen habitualmente en España. Las ausencias esporádicas cuentan para los 183 días salvo que acredites la residencia fiscal en otro país.

Por tanto, lo que cuenta es el traslado en sí. Quien se muda por completo, con su familia y su vida profesional, normalmente pasa a ser no residente en España. Quien mantiene aquí su base familiar o pasa la mayor parte del año en la isla normalmente sigue siendo residente y declara en España su renta mundial. Guarda pruebas del traslado: documentos de residencia emiratí, contrato de alquiler o escritura allí, matrícula escolar, billetes de avión y un certificado de residencia fiscal cuando sea posible.

Qué Sigue Tributando en España tu Casa en Mallorca

Los artículos 6, 13 y 21 del convenio confirman que España conserva el derecho a gravar las rentas de inmuebles españoles, las ganancias por su venta y el patrimonio que representan. Según la ley española, un propietario no residente afronta lo siguiente:

• Renta imputada por la vivienda de uso propio. Aunque la casa nunca se alquile, España grava una renta teórica del 1,1% o del 2% del valor catastral, según si se ha revisado en los últimos diez años. El tipo es del 19% para residentes en la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein, y del 24% para el resto, como explica la Agencia Tributaria. El tipo depende de dónde vives, no de tu pasaporte: un alemán residente en Dubái tributa al 24%. Se declara en el modelo 210. Nuestro artículo sobre el impuesto de no residentes para propietarios que no alquilan lo desarrolla.
• Rentas de alquiler si alquilas la vivienda, también en el modelo 210. Los residentes fuera de la UE tributan sobre el alquiler bruto, sin deducir gastos.
• IBI y tasas municipales, igual que antes. Nuestra guía del IBI explica cómo funciona.
• Impuesto sobre el patrimonio por los bienes situados en España que superen el umbral aplicable.

Vender tu Casa en Mallorca desde Dubái

Cuando vende un no residente, el comprador debe retener el 3% del precio e ingresarlo en la Agencia Tributaria con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la venta. Es un pago a cuenta, no el impuesto definitivo. Después, el vendedor declara la ganancia real en el modelo 210, al 19%, y paga la diferencia o solicita la devolución del exceso. La Agencia Tributaria publica las instrucciones del modelo 211.

Dos consejos prácticos de nuestra experiencia. Primero, guarda todas las facturas de mejoras, porque aumentan el valor de adquisición y reducen la ganancia. Segundo, la plusvalía municipal se sigue pagando al vender; nuestra guía de la plusvalía lo explica. Quien vende después de pasar a ser no residente también pierde beneficios reservados a residentes en España, como la exención para mayores de 65 años en la venta de la vivienda habitual, así que conviene hablar del calendario con tu asesor antes de poner la casa a la venta.

Lista Práctica Antes de Mudarte

• Actualiza tu domicilio fiscal en la Agencia Tributaria y avisa a tu banco, tu aseguradora y el administrador de la comunidad.
• Mantén una cuenta bancaria española para el IBI, la comunidad y los suministros. Nuestra guía sobre abrir una cuenta como no residente también sirve aquí.
• Obtén el certificado digital para tratar con la administración española por internet desde el extranjero. Consulta nuestra guía del certificado digital FNMT.
• Encarga a alguien la presentación del modelo 210 cada año, o anótalo en tu agenda. La declaración de renta imputada de cada año vence el 31 de diciembre del año siguiente.
• Revisa tu testamento. Nuestro artículo sobre si necesitas un testamento español aparte es un buen punto de partida.
• Guarda las pruebas de tu vida en los Emiratos en una sola carpeta, por si España las pide.

Mallorca y los Emiratos, en Ambas Direcciones

El movimiento va en los dos sentidos. Algunos de nuestros clientes son propietarios en Mallorca que se van al Golfo; otros son compradores residentes en los Emiratos que buscan una casa mediterránea. Gracias a nuestra alianza estratégica en los EAU, ayudamos con propiedades en Dubái y Abu Dabi además de aquí, y nuestro artículo sobre propiedades en Abu Dabi desde Mallorca habla del vuelo directo que ahora une ambos destinos.

Hable con Nosotros

Tanto si conservas tu casa en Mallorca como si la vendes antes de mudarte o compras aquí desde los Emiratos, estaremos encantados de hablarlo y ponerte en contacto con asesores fiscales independientes especializados en casos internacionales. Llámanos al +34 971 692 434, escríbenos por WhatsApp o envía un correo a help@imperial-properties.com. Si quieres saber cuánto vale tu vivienda antes de decidir, usa nuestro formulario de valoración.

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