Kataster und Grundbuch: Warum die Beiden Amtlichen Register Ihrer Immobilie auf Mallorca Übereinstimmen Müssen

Kataster und Grundbuch haben in Spanien unterschiedliche Aufgaben: Das Catastro ist das staatliche Steuerverzeichnis, das Lage, Größe und Wert einer Immobilie beschreibt, das Registro de la Propiedad hält fest, wem sie rechtlich gehört und welche Lasten darauf liegen. Prüfen Sie vor dem Kauf beide und ob sie übereinstimmen.

Fast jeder Käufer auf Mallorca hört früh von der Nota Simple, und das zu Recht. Weniger bekannt ist, dass Spanien für jede Immobilie ein zweites amtliches Register führt, betrieben von einer anderen Behörde zu einem anderen Zweck, und dass beide nicht immer dasselbe erzählen. Eine Villa kann im Kataster mit Pool und Anbau erscheinen, von denen das Grundbuch nichts weiß, oder ein Grundstück ist laut Urkunde anders vermessen als auf der Katasterkarte.

Das ist nichts Ungewöhnliches, gerade bei älteren Häusern auf dem Land oder in den ersten Urbanisationen des Südwestens. Aber es lässt sich vor der Unterschrift viel leichter klären als danach. Hier erfahren Sie, wie beide Systeme funktionieren, warum sie abweichen und was Sie prüfen sollten.

Was das Kataster Macht

Das Catastro Inmobiliario ist ein staatliches Verwaltungsregister, das über die Dirección General del Catastro zum Finanzministerium gehört. Es beschreibt jede Immobilie physisch und wirtschaftlich: Lage, Form und Fläche des Grundstücks, Wohnfläche, Nutzung und Bauweise. Jede Immobilie hat eine Referencia Catastral, einen 20-stelligen Code, der sie eindeutig kennzeichnet, und das Gesetz verlangt, dass diese Referenz beim Eigentümerwechsel in der Urkunde steht.

Das Kataster legt außerdem den Valor Catastral fest, den Verwaltungswert, auf dessen Grundlage Ihre Gemeinde die jährliche IBI und beim Verkauf die kommunale Plusvalía berechnet. Seit 2022 veröffentlicht es zusätzlich für jede Immobilie einen Valor de Referencia, der beim Kauf als Mindestbemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer dient. Mehr zur IBI finden Sie in unserem Beitrag über die jährliche Grundsteuer IBI.

Die nicht geschützten Daten einer Immobilie, darunter Karte, Grundstück und Wohnfläche, kann jeder kostenlos auf der Sede Electrónica del Catastro einsehen. Eigentümer können mit digitalem Zertifikat oder Cl@ve alle ihre Daten abrufen und Bescheinigungen herunterladen. Was das Kataster nicht leistet, ist der Nachweis des Eigentums. Es ist ein Steuer- und Kartenwerkzeug, kein Eigentumsregister.

Was das Grundbuch Macht

Das Registro de la Propiedad wird von Grundbuchführern betrieben, Juristen, die im Colegio de Registradores organisiert sind. Es erfasst Rechte, keine physischen Gegebenheiten: wer Eigentümer ist, zu welchen Anteilen, und welche Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten oder sonstigen Lasten bestehen. Eingetragene Rechte sind gegenüber Dritten geschützt, deshalb verlassen sich Banken und Käufer darauf.

Am schnellsten sehen Sie den Grundbuchstand mit einer Nota Simple, einem informativen Auszug, den Sie online über registradores.org anfordern können. Die Gebühr beträgt 9,02 Euro pro Objekt zuzüglich Steuern, und der Auszug kommt in der Regel per E-Mail. Er zeigt den eingetragenen Eigentümer, die Beschreibung der Finca, ihre Grundbuchnummer und die eingetragenen Lasten. Außerdem nennt er die Referencia Catastral und ob die Finca grafisch mit dem Kataster abgeglichen ist.

Warum die Beiden Register Oft Abweichen

Die beiden Systeme haben sich über lange Zeit getrennt entwickelt. Das Grundbuch beschreibt eine Immobilie so, wie es die vorgelegten Urkunden taten, manchmal vor Jahrzehnten, mit Grenzen, die über Nachbarn oder alte Maßeinheiten definiert wurden. Das Kataster erstellt seine Beschreibung aus Vermessungen, Luftbildern und Erklärungen und aktualisiert sie, wenn es Veränderungen vor Ort feststellt.

Daraus entstehen typische Abweichungen. Eine Veranda, ein Gästehaus oder ein zusätzliches Stockwerk, vor Jahren angebaut, erscheint im Kataster, wurde aber nie in einer neuen Urkunde erklärt, sodass das Grundbuch weiterhin das ursprüngliche Haus beschreibt. Ein Grundstück ist in einem Register mehrere hundert Quadratmeter größer oder kleiner als im anderen. Ein Pool ist auf der Katasterkarte zu sehen, nicht aber in der Grundbuchbeschreibung. Gelegentlich ist die einer Finca zugeordnete Referencia Catastral schlicht falsch.

Die Reform von 2015 und der Abgleich

Spanien hat versucht, beide Systeme mit dem Gesetz 13/2015 vom 24. Juni zusammenzuführen, das das Hypothekengesetz und das Katastergesetz reformierte und am 1. November 2015 in Kraft trat. Es schuf Verfahren, um die Grundbuchbeschreibung mit der Katasterkarte abzugleichen, auf Basis einer georeferenzierten grafischen Darstellung des Grundstücks, und es schreibt vor, dass jede Grundbuchauskunft angibt, ob die Finca zu einem bestimmten Datum mit dem Kataster abgeglichen ist.

Der Abgleich ist bei bestimmten Vorgängen Pflicht, etwa bei der Ersteintragung einer Finca oder bei Teilung und Zusammenlegung von Grundstücken, und kann auch freiwillig beantragt werden. In der Praxis sind viele bestehende Häuser auf Mallorca noch nicht abgeglichen. Das ist für sich genommen kein Problem, bedeutet aber, dass der Käufer beide Register vergleichen und jede Abweichung verstehen muss.

Was eine Abweichung in der Praxis Bedeutet

Eine Abweichung zwischen Kataster und Grundbuch ist eine Frage, die beantwortet werden muss, nicht automatisch ein Grund, vom Kauf abzusehen. Entscheidend ist, warum sie besteht. Weist das Kataster mehr Wohnfläche aus als das Grundbuch, gibt es einen Anbau, der nie in einer Urkunde erklärt wurde, und die nächste Frage lautet, ob er mit Genehmigung errichtet wurde. Falls nicht, kommt es auf die baurechtliche Lage an, die wir in unserem Beitrag über den Status Fuera de Ordenación erklären.

Abweichungen haben auch praktische Folgen. Die IBI richtet sich nach dem Kataster, ein nicht erklärter Anbau, den das Kataster bereits erfasst hat, steckt also meist schon im Steuerbescheid. Eine Bankbewertung für die Hypothek stützt sich auf das rechtlich Nachweisbare, nicht eingetragene Quadratmeter zählen daher nicht immer. Und ein Verkäufer, der die Immobilie so verkaufen möchte, wie sie inseriert ist, braucht Unterlagen, die diese Beschreibung stützen.

Der Notar prüft vor der Unterschrift Identität, Geschäftsfähigkeit und den Grundbuchstand, vermisst die Immobilie aber nicht. In unserem Beitrag darüber, was der Notar wirklich prüft, lesen Sie, wo seine Rolle endet.

Wie Abweichungen Üblicherweise Behoben Werden

Für einen legalen, aber nie eingetragenen Anbau ist der übliche Weg eine notarielle Urkunde, die den Neubau erklärt, die sogenannte Escritura de Declaración de Obra Nueva, mit den technischen Unterlagen beim Notar unterzeichnet und anschließend im Grundbuch eingetragen. Sobald das Grundbuch die neue Beschreibung führt, gelangt die Information auch an das Kataster.

Liegt der Fehler beim Kataster selbst, etwa bei der Grundstücksfläche oder der Nutzung, kann der Eigentümer die Berichtigung über die Verfahren des Katasters auf der Sede Electrónica beantragen. Grenz- und Flächenunterschiede zwischen beiden Registern werden über die 2015 eingeführten Abgleichsverfahren beim Notar oder Grundbuchführer bearbeitet, wobei die Nachbarn benachrichtigt werden. Diese Schritte brauchen Zeit, deshalb beginnt man sie am besten vor einem Verkauf und nicht in der Woche der Beurkundung.

Eine Einfache Prüfung vor der Unterschrift

Fordern Sie zu Beginn eine aktuelle Nota Simple und die Referencia Catastral an, nicht erst am Ende. Rufen Sie die Referenz auf der Sede Electrónica auf und vergleichen Sie Grundstücksfläche, Wohnfläche und Nutzung mit der Beschreibung in der Nota Simple und in der Eigentumsurkunde. Prüfen Sie, ob die Katasterkarte das Haus dort zeigt, wo Sie es erwarten, mit dem Pool und den Nebengebäuden, für die Sie bezahlen.

Weichen die Zahlen ab, fragen Sie den Verkäufer nach dem Grund und lassen Sie Ihren Anwalt bestätigen, wie sich das auf den Kauf auswirkt. Halten Sie vereinbarte Berichtigungen mit klarer Frist im privaten Kaufvertrag fest, bevor Geld fließt.

Für Verkäufer lohnt sich dieselbe Prüfung vor dem Inserieren. Ein Haus mit übereinstimmenden Registern ist leichter zu bewerten, leichter zu finanzieren und schneller verkauft. Wenn Sie im Südwesten Mallorcas kaufen oder verkaufen möchten, sehen Sie sich unsere Immobilien in Santa Ponsa und Nova Santa Ponsa oder auf ganz Mallorca an, rufen Sie uns unter +34 971 692 434 an, schreiben Sie uns per WhatsApp oder senden Sie eine E-Mail an help@imperial-properties.com. Den Wert Ihrer Immobilie erfahren Sie über unser kostenloses Bewertungsformular.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Lassen Sie bei einer konkreten Immobilie beide Register von Ihrem Anwalt prüfen, bevor Sie sich festlegen.