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Eine Immobilie mit Mieter verkaufen ist auf Mallorca möglich, aber der Mietvertrag geht mit. Nach dem spanischen Mietgesetz tritt der Käufer an Ihre Stelle als Vermieter, und in den meisten Fällen muss dem Mieter zuerst der Kauf zum selben Preis und zu denselben Bedingungen angeboten werden, mit 30 Kalendertagen Bedenkzeit.
Diese Situation kommt häufiger vor, als viele denken. Ein Eigentümer hat die Wohnung vermietet, während er im Ausland gearbeitet hat, oder eine Zweitimmobilie als Kapitalanlage gekauft, und möchte nun verkaufen, während noch ein langjähriger Mieter darin wohnt. Der Mieter verhindert den Verkauf nicht, aber er verändert, wer kauft, wie die Unterlagen laufen und oft auch den Preis. So funktioniert es in der Praxis.
Welche Regeln Gelten
Dieser Artikel behandelt langfristige Wohnraummietverträge, bei denen der Mieter die Immobilie als sein Zuhause bewohnt. Sie unterliegen der Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), dem spanischen Gesetz über städtische Mietverhältnisse von 1994, reformiert 2013 und erneut im März 2019.
Thinking about buying or selling in Mallorca?
Ferienvermietung an Touristen ist etwas anderes. Kurze touristische Aufenthalte sind von der LAU ausgenommen und werden gesondert im Tourismusrecht geregelt. Eine an Urlauber vermietete Immobilie kann daher ohne die unten beschriebenen Mieterrechte verkauft werden. Ist Ihre Immobilie dagegen Monat für Monat an dieselbe Person vermietet, die dort wohnt, handelt es sich fast sicher um einen Wohnraummietvertrag, ganz gleich, wie der Vertrag überschrieben ist.
Was mit dem Mietvertrag beim Verkauf Passiert
Artikel 14 der LAU ist eindeutig: Der Käufer einer vermieteten Wohnung übernimmt die Rechte und Pflichten des Vermieters. Bei Verträgen, die seit dem 6. März 2019 unterschrieben wurden, ist der Käufer mindestens für die ersten fünf Vertragsjahre gebunden, oder für sieben Jahre, wenn der ursprüngliche Vermieter ein Unternehmen war. Das gilt auch dann, wenn der Mietvertrag nie im Grundbuch eingetragen wurde.
In der Praxis bedeutet das:
- Der Mieter bleibt, zur selben Miete und zu denselben Bedingungen.
- Der Käufer erhält die Miete ab der Beurkundung und ist ab dann für Reparaturen, die Kaution und alles andere zuständig, was zu den Aufgaben eines Vermieters gehört.
- Der Verkauf beendet den Mietvertrag nicht, und der Mieter muss nichts unterschreiben, damit der Verkauf stattfinden kann.
Für Mietverträge, die unter früheren Fassungen des Gesetzes geschlossen wurden, gelten bei Laufzeit und Käuferschutz etwas andere Regeln. Das Datum Ihres Vertrags ist also wichtig, und Ihr Anwalt wird es als Erstes prüfen.
Das Kaufrecht des Mieters: Tanteo und Retracto
Artikel 25 der LAU gibt dem Wohnungsmieter ein bevorzugtes Erwerbsrecht an der Wohnung, die er mietet. Es funktioniert in zwei Stufen.
- Tanteo, das Vorkaufsrecht. Vor dem Verkauf müssen Sie dem Mieter Ihre Verkaufsentscheidung, den Preis und die wesentlichen Bedingungen förmlich mitteilen. Der Mieter hat dann 30 Kalendertage ab dem Tag nach der Mitteilung, um zu erklären, dass er zu diesen Bedingungen kauft. Die Mitteilung muss nachweisbar sein, üblicherweise per Burofax oder über einen Notar.
- Retracto, das nachträgliche Eintrittsrecht. Haben Sie den Mieter nicht informiert, wichtige Bedingungen weggelassen oder günstiger beziehungsweise zu besseren Konditionen verkauft als mitgeteilt, kann der Mieter die Immobilie vom neuen Eigentümer zum tatsächlich gezahlten Preis übernehmen. Dafür hat er 30 Kalendertage ab dem Zeitpunkt, an dem der Käufer ihm den vollzogenen Verkauf mitteilt.
Die Mitteilung gilt nicht unbegrenzt. Ihre Wirkung erlischt 180 Kalendertage nach der Zustellung. Dauert es länger als sechs Monate, bis der Verkauf vereinbart ist, müssen Sie den Mieter erneut informieren. Das Recht gilt bei Verkäufen, nicht zum Beispiel bei einer Schenkung innerhalb der Familie.
Kann der Mieter auf das Recht Verzichtet Haben?
Ja. Bei Mietverträgen, die seit dem 6. Juni 2013 geschlossen wurden, erlaubt die LAU, dass der Mieter bereits im Vertrag auf das Kaufrecht verzichtet, und viele moderne Verträge enthalten genau diese Klausel. Prüfen Sie Ihren Vertrag. Steht der Verzicht darin, bleibt Ihnen trotzdem eine Pflicht: Sie müssen dem Mieter Ihre Verkaufsabsicht mindestens 30 Tage vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags mitteilen.
Die Unterlagen beim Notar
In der Kaufurkunde muss stehen, ob die Immobilie vermietet oder frei ist. Ist sie vermietet, trägt das Grundbuch den Käufer nur dann als Eigentümer ein, wenn die Mitteilungen an den Mieter ordnungsgemäß erfolgt sind und nachgewiesen werden können. Deshalb verlangen der Notar und Ihr Anwalt das Burofax oder die notarielle Mitteilung, oder den Mietvertrag mit der Verzichtsklausel, rechtzeitig vor der Beurkundung. Unser Ratgeber zur Rolle des Notars erklärt den Rest der Unterzeichnung.
Sorgen Sie außerdem dafür, dass der Käufer eine Kopie des Mietvertrags, die letzten Mietquittungen, Angaben zur Kaution und zu etwaigen Sicherheiten sowie die Regelung der Versorgungsverträge erhält. Vollständige Unterlagen schaffen Vertrauen und beschleunigen den Verkauf.
Wie ein Mieter den Preis Beeinflusst
Das ist die Frage, die die meisten Verkäufer eigentlich beantwortet haben wollen. Ein Mieter verändert, wer Ihre Käufer sind.
- Investoren kaufen oft gern mit Mieter, weil die Immobilie vom ersten Tag an Einnahmen bringt. Sie bewerten sie vor allem nach der Miete, der Restlaufzeit des Vertrags und der Zuverlässigkeit des Mieters.
- Käufer, die selbst einziehen möchten, und das ist im Südwesten der größte Teil des Marktes, wollen in der Regel eine freie Immobilie. Viele ziehen eine vermietete Wohnung gar nicht erst in Betracht.
Weil die zweite Gruppe größer ist, erreicht eine frei verkaufte Immobilie meist mehr Käufer. Deshalb sprechen viele Eigentümer mit ihrem Mieter, bevor sie auf den Markt gehen. Manchmal möchte der Mieter selbst kaufen. Manchmal ist er bereit, im gegenseitigen Einvernehmen früher auszuziehen, oft mit einem Zuschuss zu den Umzugskosten. In anderen Fällen läuft der Vertrag bald aus, und es lohnt sich, ein paar Monate zu warten. Erlaubt Ihr Vertrag ausdrücklich, die Wohnung für den Eigenbedarf oder den eines nahen Angehörigen zurückzufordern, ist das ein weiterer Weg, der aber gesetzlich eingeschränkt ist und sorgfältig gehandhabt werden muss.
Unser Artikel darüber, wie Immobilienbewertung auf Mallorca funktioniert, erklärt, wie wir einen Angebotspreis festlegen, mit oder ohne Mieter.
Steuerliche Punkte
Der Verkauf wird wie üblich besteuert, mit der Steuer auf den Veräußerungsgewinn und der kommunalen Plusvalía, die wir in unserem Ratgeber zur Plusvalía-Steuer erklären. Eine vermietete Immobilie ist nicht Ihr Hauptwohnsitz, daher gelten die Vergünstigungen für den Hauptwohnsitz nicht. Auch die Mieteinnahmen bis zum Verkaufstag müssen erklärt werden, wie wir in unserem Artikel darüber beschreiben, wie Mieteinnahmen besteuert werden. Klären Sie Ihre persönliche Situation immer mit einem Steuerberater.
Wie Wir Helfen
Wir verkaufen seit 1985 Immobilien in Calvià, darunter viele mit Mieter. Wir können Ihre Immobilie auf beide Arten bewerten, vermietet und frei, die Möglichkeiten mit dem Mieter mit Ihnen durchgehen und mit Ihrem Anwalt bei den Mitteilungen zusammenarbeiten, damit der Verkauf reibungslos läuft. Beginnen Sie mit einer kostenlosen, unverbindlichen Bewertung, oder sehen Sie sich unsere aktuellen Immobilien in Santa Ponsa und Nova Santa Ponsa und auf ganz Mallorca an.
Rufen Sie uns an unter +34 971 692 434, schreiben Sie uns per WhatsApp oder per E-Mail an help@imperial-properties.com.
