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Sie können Ihre Immobilie mit Mieter verkaufen, auch auf Mallorca, aber der Mietvertrag geht mit. Nach dem spanischen Mietgesetz tritt der Käufer an die Stelle des Vermieters, und in den meisten Fällen muss dem Mieter zuerst der Kauf zum gleichen Preis und zu denselben Bedingungen angeboten werden, mit 30 Kalendertagen Bedenkzeit.
Diese Situation kommt häufiger vor, als man denkt. Ein Eigentümer hat die Wohnung vermietet, während er im Ausland arbeitete, oder hat eine Zweitimmobilie als Kapitalanlage gekauft und möchte nun verkaufen, während ein Langzeitmieter dort wohnt. Der Mieter verhindert den Verkauf nicht, aber er verändert, wer kauft, wie der Ablauf aussieht und oft auch den Preis. So funktioniert es in der Praxis, wenn Sie eine Immobilie mit Mieter verkaufen.
Welche Regeln Gelten
Dieser Artikel behandelt langfristige Wohnraummietverträge, bei denen der Mieter in der Immobilie lebt. Sie unterliegen der Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), dem spanischen Mietgesetz von 1994, reformiert 2013 und erneut im März 2019.
Thinking about buying or selling in Mallorca?
Ferienvermietung ist etwas anderes. Kurze touristische Aufenthalte sind von der LAU ausgenommen und im Tourismusrecht geregelt, sodass eine an Urlauber vermietete Immobilie ohne die unten beschriebenen Mieterrechte verkauft werden kann. Wenn Ihre Immobilie Monat für Monat an dieselbe Person vermietet ist, die dort wohnt, handelt es sich fast sicher um einen Wohnraummietvertrag, egal wie der Vertrag heißt.
Was mit dem Mietvertrag Passiert
Artikel 14 der LAU ist eindeutig: Der Käufer einer vermieteten Wohnung tritt in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein. Bei Verträgen, die seit dem 6. März 2019 geschlossen wurden, ist der Käufer mindestens an die ersten fünf Vertragsjahre gebunden, oder an sieben Jahre, wenn der ursprüngliche Vermieter eine Gesellschaft war. Das gilt auch dann, wenn der Mietvertrag nie im Grundbuch eingetragen wurde.
Praktisch bedeutet das:
- Der Mieter bleibt, zur gleichen Miete und zu denselben Bedingungen.
- Der Käufer erhält die Miete ab der Beurkundung und ist für Reparaturen, die Kaution und alles Weitere verantwortlich, was ein Vermieter regelt.
- Der Verkauf beendet den Mietvertrag nicht, und der Mieter muss nichts unterschreiben, um ihn zu erlauben.
Verträge nach früheren Fassungen des Gesetzes folgen etwas anderen Regeln zur Laufzeit und zum Schutz des Käufers, daher kommt es auf das Datum Ihres Vertrags an. Ihr Anwalt prüft das als Erstes.
Das Vorkaufsrecht des Mieters: Tanteo und Retracto
Artikel 25 der LAU gibt dem Wohnungsmieter ein bevorzugtes Erwerbsrecht an der Wohnung, die er mietet. Es funktioniert in zwei Stufen.
- Tanteo, das Vorkaufsrecht. Vor dem Verkauf müssen Sie dem Mieter nachweisbar Ihre Verkaufsentscheidung, den Preis und die wesentlichen Bedingungen mitteilen. Der Mieter hat dann 30 Kalendertage ab dem Folgetag der Mitteilung, um zu erklären, dass er zu diesen Bedingungen kauft. Üblich ist ein Burofax oder eine notarielle Zustellung.
- Retracto, das Eintrittsrecht danach. Wurde der Mieter nicht informiert, wurden wesentliche Bedingungen verschwiegen oder wurde günstiger oder zu besseren Bedingungen verkauft als mitgeteilt, kann der Mieter die Immobilie vom neuen Eigentümer zum tatsächlich gezahlten Preis erwerben. Er hat dafür 30 Kalendertage ab der Mitteilung des Käufers über den abgeschlossenen Verkauf.
Die Mitteilung gilt nicht unbegrenzt. Ihre Wirkung erlischt nach 180 Kalendertagen, wenn sich der Verkauf also länger als sechs Monate hinzieht, müssen Sie erneut informieren. Das Recht gilt für Verkäufe, zum Beispiel nicht für eine Schenkung innerhalb der Familie.
Kann der Mieter Verzichtet Haben?
Ja. Bei Verträgen, die seit dem 6. Juni 2013 geschlossen wurden, erlaubt die LAU, dass der Mieter schon im Vertrag auf das Vorkaufsrecht verzichtet, und viele neuere Mietverträge enthalten genau diese Klausel. Prüfen Sie Ihren. Wenn der Verzicht vereinbart ist, bleibt eine Pflicht: Sie müssen dem Mieter Ihre Verkaufsabsicht mindestens 30 Tage vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags mitteilen.
Die Unterlagen beim Notar
In der Kaufurkunde muss stehen, ob die Immobilie vermietet oder frei ist. Ist sie vermietet, trägt das Grundbuchamt den Käufer nur ein, wenn nachgewiesen ist, dass die Mitteilungen an den Mieter ordnungsgemäß erfolgt sind. Deshalb verlangen Notar und Anwalt rechtzeitig vor der Beurkundung das Burofax, die notarielle Zustellung oder den Mietvertrag mit dem Verzicht. Unser Ratgeber zur Rolle des Notars erklärt den übrigen Ablauf.
Sorgen Sie dafür, dass der Käufer eine Kopie des Mietvertrags, die letzten Mietquittungen, die Angaben zur Kaution und zu etwaigen Sicherheiten sowie die Versorgungsverträge erhält. Eine geordnete Akte schafft Vertrauen und beschleunigt den Verkauf.
Wie ein Mieter den Preis Beeinflusst
Das ist die Frage, die die meisten Verkäufer wirklich beschäftigt. Wer eine Immobilie mit Mieter verkaufen will, spricht eine andere Käufergruppe an.
- Investoren kaufen oft gern mit Mieter, weil die Immobilie ab dem ersten Tag Ertrag bringt. Sie bewerten sie vor allem nach der Miete, der Restlaufzeit des Vertrags und der Zuverlässigkeit des Mieters.
- Käufer, die selbst einziehen wollen, und das ist im Südwesten der größte Teil des Marktes, möchten meist eine freie Immobilie. Viele ziehen eine vermietete gar nicht in Betracht.
Weil die zweite Gruppe größer ist, erreicht eine freie Immobilie meist mehr Käufer. Deshalb sprechen viele Eigentümer vor der Vermarktung mit dem Mieter. Manchmal will der Mieter selbst kaufen. Manchmal ist er bereit, im gegenseitigen Einvernehmen früher auszuziehen, oft mit einem Zuschuss zu den Umzugskosten. In anderen Fällen läuft der Vertrag bald aus, und ein paar Monate zu warten ist sinnvoll. Wenn der Vertrag ausdrücklich Eigenbedarf für Sie oder einen nahen Angehörigen vorsah, ist das ein weiterer Weg, der aber gesetzlich begrenzt ist und sorgfältig gehandhabt werden muss.
Unser Artikel wie Immobilienbewertung auf Mallorca funktioniert erklärt, wie wir einen Angebotspreis festlegen, mit oder ohne Mieter.
Steuerliche Punkte
Der Verkauf wird wie üblich besteuert, mit Steuer auf den Veräußerungsgewinn und der kommunalen Plusvalía, die wir in unserem Ratgeber zur Plusvalía-Steuer erklären. Eine vermietete Immobilie ist nicht Ihr Hauptwohnsitz, daher gelten die Befreiungen für den Hauptwohnsitz nicht. Auch die Mieteinnahmen bis zum Verkauf müssen erklärt werden, wie in unserem Artikel zur Besteuerung von Mieteinnahmen beschrieben. Klären Sie Ihre persönliche Lage immer mit einem Steuerberater.
Wie Wir Helfen, wenn Sie eine Immobilie mit Mieter Verkaufen
Wir verkaufen seit 1985 Immobilien in Calvià, darunter viele mit Mieter. Wir bewerten Ihre Immobilie in beiden Varianten, vermietet und frei, besprechen die Optionen mit Blick auf den Mieter und stimmen uns bei den Mitteilungen mit Ihrem Anwalt ab, damit der Verkauf sauber abläuft. Beginnen Sie mit einer kostenlosen, unverbindlichen Bewertung, oder sehen Sie sich unsere aktuellen Immobilien in Santa Ponsa und Nova Santa Ponsa und auf ganz Mallorca an.
Rufen Sie uns an unter +34 971 692 434, schreiben Sie uns per WhatsApp oder per E-Mail an help@imperial-properties.com.
