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Se puede vender con inquilino en Mallorca, pero el contrato de alquiler va con la vivienda. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, el comprador ocupa el lugar del arrendador y, en la mayoría de casos, primero hay que ofrecer al inquilino la compra al mismo precio y en las mismas condiciones, con 30 días naturales para decidir.
Es una situación más frecuente de lo que parece. Un propietario alquiló el piso mientras trabajaba fuera, o compró una segunda vivienda como inversión, y ahora quiere vender con un inquilino de larga duración dentro. Nada de eso impide la venta, pero cambia quién va a comprar, cómo se tramita y, muchas veces, el precio. Así funciona en la práctica.
Qué Normas se Aplican
Este artículo trata de los alquileres de vivienda de larga duración, en los que el inquilino vive en la casa como su hogar. Se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, reformada en 2013 y de nuevo en marzo de 2019.
Thinking about buying or selling in Mallorca?
El alquiler turístico es otra cosa. Las estancias turísticas cortas están excluidas de la LAU y se regulan por la normativa de turismo, así que una vivienda alquilada a turistas se puede vender sin ninguno de los derechos del inquilino que se explican a continuación. Si la vivienda está alquilada mes a mes a la misma persona que vive en ella, casi con seguridad es un arrendamiento de vivienda, se llame como se llame el contrato.
Qué Pasa con el Contrato al Vender
El artículo 14 de la LAU es claro: el comprador de una vivienda alquilada queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador. En los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019, el comprador queda vinculado al menos durante los cinco primeros años del contrato, o siete si el arrendador original era una persona jurídica. Esto se aplica aunque el contrato nunca se haya inscrito en el Registro de la Propiedad.
En la práctica, esto significa:
- El inquilino se queda, con la misma renta y las mismas condiciones.
- El comprador cobra la renta desde la escritura y pasa a responder de las reparaciones, la fianza y todo lo que corresponde al arrendador.
- La venta no extingue el contrato, y el inquilino no tiene que firmar nada para permitirla.
Los contratos firmados con versiones anteriores de la ley siguen reglas algo distintas en cuanto a duración y protección del comprador, así que la fecha del contrato importa. Su abogado lo comprobará lo primero.
El Derecho del Inquilino a Comprar: Tanteo y Retracto
El artículo 25 de la LAU concede al inquilino de vivienda un derecho de adquisición preferente sobre la casa que alquila. Funciona en dos fases.
- Tanteo. Antes de vender, hay que notificar de forma fehaciente al inquilino la decisión de vender, el precio y las principales condiciones. El inquilino dispone entonces de 30 días naturales, a contar desde el siguiente a la notificación, para decir que compra en esos términos. Lo habitual es hacerlo por burofax o mediante notario.
- Retracto. Si no se notificó al inquilino, se omitieron condiciones esenciales, o se vendió por menos o en mejores condiciones de las notificadas, el inquilino puede adquirir la vivienda al nuevo propietario por el precio realmente pagado. Tiene 30 días naturales desde que el comprador le notifica la venta realizada.
La notificación no es indefinida. Sus efectos caducan a los 180 días naturales, así que si la venta tarda más de seis meses en cerrarse, hay que volver a notificar. El derecho se aplica a la compraventa, no, por ejemplo, a una donación dentro de la familia.
¿Puede el Inquilino Haber Renunciado?
Sí. En los contratos firmados desde el 6 de junio de 2013, la LAU permite pactar en el propio contrato la renuncia del inquilino al derecho de adquisición preferente, y muchos contratos actuales incluyen esa cláusula. Revise el suyo. Si existe la renuncia, sigue habiendo una obligación: comunicar al inquilino la intención de vender con al menos 30 días de antelación a la firma de la compraventa.
Los Trámites ante Notario
La escritura de venta debe indicar si la vivienda está arrendada o libre. Si está arrendada, el Registro de la Propiedad no inscribirá al comprador si no se acredita que se han practicado las notificaciones al inquilino. Por eso el notario y su abogado pedirán el burofax o la notificación notarial, o el contrato con la renuncia, con tiempo antes de la firma. Nuestra guía sobre qué comprueba el notario explica el resto del proceso.
Asegúrese de que el comprador recibe una copia del contrato, los últimos recibos de renta, los datos de la fianza y de cualquier garantía, y la situación de los suministros. Un expediente ordenado da confianza y agiliza la venta.
Cómo Afecta el Inquilino al Precio
Es la pregunta que de verdad quieren responder la mayoría de vendedores. Un inquilino cambia quiénes son sus compradores.
- Los inversores suelen aceptar comprar con inquilino, porque la vivienda genera ingresos desde el primer día. La valorarán en gran parte por la renta, el plazo que le queda al contrato y la fiabilidad del inquilino.
- Los compradores que quieren vivir en la casa, que en el suroeste son la mayor parte del mercado, normalmente quieren la vivienda libre. Muchos ni siquiera consideran una vivienda alquilada.
Como el segundo grupo es mayor, una vivienda libre suele llegar a más compradores. Por eso muchos propietarios hablan con el inquilino antes de salir al mercado. A veces el inquilino quiere comprar. Otras veces está dispuesto a irse antes de mutuo acuerdo, a menudo con ayuda para la mudanza. En otros casos el contrato está a punto de terminar y conviene esperar unos meses. Si el contrato preveía expresamente recuperar la vivienda para uso propio o de un familiar cercano, es otra vía, pero la ley la limita y hay que manejarla con cuidado.
Nuestro artículo sobre cómo funciona la valoración de propiedades en Mallorca explica cómo fijamos el precio, con o sin inquilino.
Aspectos Fiscales
La venta tributa de la forma habitual: impuesto sobre la ganancia patrimonial y plusvalía municipal, explicada en nuestra guía sobre el impuesto de plusvalía. Una vivienda alquilada no es su vivienda habitual, así que no se aplican las exenciones por vivienda habitual. Las rentas cobradas hasta la venta también deben declararse, como explicamos en cómo tributa el alquiler de su propiedad. Confirme siempre su situación con un asesor fiscal.
Cómo le Ayudamos
Vendemos viviendas en Calvià desde 1985, muchas de ellas con inquilino. Podemos valorar la vivienda de las dos formas, alquilada y libre, explicarle las opciones con el inquilino y coordinarnos con su abogado en las notificaciones para que la venta salga limpia. Empiece con una valoración gratuita y sin compromiso, o vea nuestras viviendas actuales en Santa Ponsa y Nova Santa Ponsa y en toda Mallorca.
Llámenos al +34 971 692 434, escríbanos por WhatsApp o envíe un correo a help@imperial-properties.com.
