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Verkleinern auf Mallorca: Von der Villa in ein Leichteres Zuhause im Suedwesten
Verkleinern auf Mallorca heißt meist, die Familienvilla zu verkaufen und in ein kleineres, pflegeleichteres Zuhause in der Nähe zu ziehen. Entscheidend sind das richtige Timing zwischen Verkauf und Kauf, die Steuerregeln ab 65 und eine Immobilie, die zu den nächsten zwanzig Jahren passt statt zu den letzten.
Wir verkaufen seit 1985 Immobilien in Calvià, und ein guter Teil unserer heutigen Verkäufer sind Eigentümer, die ihre Villa vor Jahrzehnten gekauft, dort ihre Familie großgezogen haben und jetzt weniger Haus wollen. Die Kinder führen ihr eigenes Leben. Der Garten kostet einen ganzen Vormittag. Der Pool will gepflegt werden, ob jemand schwimmt oder nicht. Niemand möchte die Insel verlassen, oft nicht einmal das Viertel. Man möchte nur ein Zuhause, das mehr Zeit schenkt, als es kostet.
Warum Eigentümer verkleinern
Die Gründe sind selten nur finanziell. Am häufigsten hören wir praktische: Treppen, die mit fünfzig kein Thema waren, ein Hanggrundstück, von dem aus alles mit dem Auto erledigt werden muss, die Pflege von großem Garten und Pool, und ein Haus, das außerhalb der Familienferien meist leer steht.
Thinking about buying or selling in Mallorca?
Es gibt auch einen leiseren Grund. Viele Eigentümer möchten selbst über das Familienhaus entscheiden, solange sie die Energie haben, den nächsten Lebensabschnitt zu genießen, statt die Entscheidung später den Kindern zu überlassen. Frei werdendes Kapital kann zudem schon jetzt der nächsten Generation helfen. Wie das funktioniert, erklärt unser Beitrag zur Schenkungsteuer auf den Balearen.
Erst verkaufen oder erst kaufen?
Das ist fast immer die erste Frage, und es gibt keine allgemeingültige Antwort. Es hängt davon ab, wie flexibel Sie sind.
- Erst verkaufen schafft Klarheit über das Budget und stärkt Ihre Position als Käufer. Der Nachteil: Sie brauchen eine Übergangslösung, falls der Verkauf abgeschlossen ist, bevor Sie das nächste Zuhause gefunden haben. Eine Miete für einige Monate ist eine übliche Brücke.
- Erst kaufen erlaubt einen einzigen, entspannten Umzug, und ein leeres Haus lässt sich besser präsentieren. Dafür müssen die Mittel für den Kauf verfügbar sein, bevor der Verkaufserlös eingeht.
- Beides verknüpfen ist oft der beste Kompromiss. Bei der Einigung über den Verkauf lässt sich der Notartermin im Arras-Vertrag so legen, dass Ihnen Zeit bleibt, und der Kauf wird darauf abgestimmt.
In der Praxis rechnet man bei einem Verkauf hier in Monaten, nicht in Wochen. Unser Leitfaden Wie lange dauert ein Immobilienverkauf auf Mallorca? geht jede Phase durch, und unser Beitrag zur Immobilienbewertung erklärt, wie der Angebotspreis entsteht.
Die steuerliche Seite für Verkäufer ab 65
Für in Spanien steuerlich Ansässige macht das Alter einen echten Unterschied.
Die Befreiung ab 65. Wer 65 Jahre oder älter ist und seinen Hauptwohnsitz verkauft, zahlt auf den Gewinn keine spanische Einkommensteuer. Als Hauptwohnsitz gilt in der Regel die Immobilie, die mindestens drei Jahre lang Ihr Hauptwohnsitz war. Die Voraussetzungen erklären wir ausführlich in unserem Beitrag zur Steuerbefreiung ab 65 beim Hausverkauf.
Die Reinvestitionsbefreiung. Wer jünger als 65 ist, bleibt mit dem Gewinn aus dem Hauptwohnsitz steuerfrei, soweit der Erlös innerhalb von zwei Jahren in einen neuen Hauptwohnsitz reinvestiert wird. Bei Paaren, bei denen ein Partner über 65 ist und der andere nicht, lohnt sich eine Beratung darüber, wie sich die Eigentumsanteile auswirken.
Die Leibrente. Ab 65 können außerdem Gewinne aus anderen Vermögenswerten bis 240.000 Euro steuerfrei bleiben, wenn der Erlös innerhalb von sechs Monaten in eine garantierte Leibrente reinvestiert wird. Das ist interessant für Eigentümer, die neben dem eigenen Haus eine zweite Immobilie besitzen.
Was weiterhin gilt. Die Befreiung ab 65 betrifft die Einkommensteuer. Die kommunale Plusvalía, die der Verkäufer an die Gemeinde zahlt, entfällt dadurch nicht. Wie sie berechnet wird, erklärt unser Leitfaden zur Plusvalía-Steuer. Für Nichtresidenten gelten andere Regeln. Wir empfehlen immer, die eigene Situation vor der Unterschrift mit einem Steuerberater zu klären.
Worauf es beim nächsten Zuhause ankommt
Wer gut verkleinert, denkt an den Alltag in zehn oder fünfzehn Jahren und nicht nur daran, wie die Immobilie heute aussieht.
- Stufenloser Zugang. Ein Aufzug, eine Erdgeschosswohnung oder ein Haus auf einer Ebene zählen mehr als ein zusätzliches Schlafzimmer.
- Parkplatz nah an der Tür. Einkäufe über eine lange Gartentreppe zu tragen, verliert schnell seinen Reiz.
- Alles zu Fuß erreichbar. Apotheke, Café, Supermarkt und Gesundheitszentrum in Gehweite verändern den Alltag.
- Pflegeleichter Außenbereich. Eine gute Terrasse mit Aussicht macht oft mehr Freude als ein großer Garten.
- Abschließen und verreisen. Wer weiterhin zur Familie reist, schätzt ein sicheres Zuhause, das sich problemlos für Wochen schließen lässt.
- Medizinische Versorgung. Man sollte das nächste Krankenhaus und die Notfallversorgung kennen. Unser Leitfaden zu Krankenhäusern bei Santa Ponsa deckt den Südwesten ab.
Wohnungen und Reihenhäuser gehören meist zu einer Eigentümergemeinschaft. Lesen Sie daher vor einer Entscheidung die Protokolle und prüfen Sie das Hausgeld. Unser Beitrag zur Comunidad de Propietarios erklärt, welche Fragen Sie stellen sollten.
Im Südwesten bleiben
Die meisten unserer Kunden, die verkleinern, bleiben in Calvià, und das ist leicht nachzuvollziehen. Santa Ponsa, Peguera und Palmanova haben ebene Strandpromenaden mit Geschäften und Cafés, die den Alltag auch ohne Auto sehr angenehm machen.
Calvià hat zudem ein starkes Angebot für ältere Bewohner. Der Leitfaden für aktives und gesundes Altern 2025/2026 der Gemeinde listet Aktivitäten der Seniorenvereine in Santa Ponsa, Palmanova, El Toro, Son Caliu, Portals Nous, Magaluf, Galatzó, Calvià-Dorf und Es Capdellà auf. Dazu kommen ein Nordic-Walking-Programm, ein WhatsApp-Kanal für über 65-Jährige, die Karte Calvià Saludable und Vergünstigungen für Einwohner ab 65.
Was mit den Möbeln passiert
Die Einrichtung einer Villa passt selten in eine Wohnung. Manche Verkäufer verkaufen die Möbel mit, was Käufer schätzen, die direkt einziehen möchten. Wenn Sie das tun, sollte alles sauber im Vertrag aufgeführt sein. Unser Leitfaden zum Kauf und Verkauf möblierter Immobilien erklärt, wie. Fangen Sie früh mit den Stücken an, an denen Erinnerungen hängen, denn diese Entscheidungen dauern am längsten.
Wie wir helfen
Als Familienunternehmen wissen wir, dass der Verkauf des Familienhauses mehr ist als eine Transaktion. Wir bewerten Ihr jetziges Haus, helfen Ihnen, das passende nächste Zuhause im Südwesten zu finden, und stimmen die Termine so ab, dass Sie nur einmal umziehen. Beginnen Sie mit einer kostenlosen, unverbindlichen Bewertung, oder sehen Sie sich unsere Immobilien in Santa Ponsa und Nova Santa Ponsa und auf ganz Mallorca an.
Rufen Sie uns an unter +34 971 692 434, schreiben Sie uns per WhatsApp oder per E-Mail an help@imperial-properties.com.
